Chính phủ đặt ra mục tiêu đến năm 2020 cơ bản hình thành hệ thống an sinh xã hội để người dân có việc làm, thu nhập tối thiểu; tham gia hỗ trợ những người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, bảo đảm cho người dân tiếp cận được các dịch vụ xã hội cơ bản ở mức tối thiểu, góp phần giảm nghèo bền vững.Chính sách nhà ở xã hội đã đi vào thực tế được gần 10 năm nhằm cung cấp nhà ở tử tế cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở. Ở Việt Nam, đã có rất nhiều nghiên cứu về nhà ở xã hội, tuy nhiên các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào các quá trình tiếp cận, quy trình mua nhà ở xã hội, rào cản  mà chưa có nghiên cứu đánh giá chính sách một cách tổng thể. Thông qua việc mô tả tiến trình biến đổi chính sách trong thời gian qua, bài viết chỉ ra một số vấn đề chính sách còn tồn tại trong quá trình triển khai.  

1. Đặt vấn đề

Đầu tư trong lĩnh vực nhà ở chiếm 15% -35% tổng mức đầu tư toàn cầu và khu vực này sử dụng 10% lực lượng lao động trên toàn thế giới. Khu vực nhà ở có tiềm năng tạo việc làm, tăng năng suất, nâng cao mức sống và giảm nghèo. Thực hiện chính sách nhà ở là một biện pháp quan trọng trong việc cung cấp phúc lợi xã hội và phát triển kinh tế ở bất kỳ quốc gia nào. Ở Việt Nam, cung cấp nhà ở luôn là một trong các mục tiêu của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội.

Tăng trưởng và phát triển kinh tế của mỗi quốc gia luôn song hành với chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Với tốc độ tăng trưởng GPD nhanh và ổn định trong những năm gần đây, cơ cấu kinh tế đã có những thay đổi theo chiều hướng tích cực. Kết quả là, tỷ trọng ngành nông nghiệp giảm và tỷ trọng ngành công nghiệp trong GDP tăng nhanh. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế đã thúc đẩy sự phát triển của các khu công nghiệp và làm thay đổi cơ cấu lao động ở Việt Nam. Trong khi số lao động ngành nông nghiệp ngày càng giảm, số lao động trong các ngành công nghiệp và dịch vụ ngày càng tăng. 

Song hành với tăng trưởng và phát triển kinh tế, Việt Nam là nước có tốc độ đô thị hóa cao gấp đôi tốc độ tăng dân số của cả nước (World Bank, 2017). Trong khi cơ cấu thị trường nhà ở Việt Nam, do thói quen sở hữu nhà nên chủ sở hữu nhà chiếm đến 85% trong khi chỉ có 15% số lượng nhà ở cho thuê. Phần lớn nhu cầu thuê nhà ở là từ công nhân các khu công nghiệp. Khoảng 40% công nhân khu công nghiệp trong độ tuổi 15-29, trong số đó khoảng 78% (tương đương 1,75 triệu người) phải thuê nhà ở ((World Bank, 2015). Thị phần nhà ở cho thuê ở Việt Nam chủ yếu là nhà ở phi chính thức với 90% nguồn cung nhà ở cho thuê thuộc khu vực phi chính thức (Waibel và cộng sự, 2007)

Chính sách nhà ở xã hội, trong đó có chính sách nhà ở cho công nhân đã đưa vào thực tế được gần 10 năm, với rất nhiều thay đổi điều chỉnh nhằm cải thiện cơ chế của thị trường nhà ở đảm bảo công bằng cho các nhóm xã hội, trong đó có công nhân khu công nghiệp. Tìm hiểu tiến trình thay đổi chính sách nhà ở xã hội nhằm chỉ ra những vấn đề còn tồn tại trong quá trình thực hiện chính sách nhà ở xã hội và chính sách nhà ở cho công nhân hiện nay.  

2. Tiến trình thay đổi chính sách nhà ở xã hội

Khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong văn bản pháp luật, đó là Luật Nhà ở 2005. Luật Nhà ở ra đời đưa ra những quy định chung về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch và quản lý nhà nước về nhà ở, với mục đích phục vụ các nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân. Nếu thời điểm 2004, tại Quyết định số 76/2004/QĐ-TTG, cụm từ “nhà ở xã hội” được cho là xuất hiện gián tiếp và là kết quả của sự kế thừa trong một số văn bản trước đó, thì thời điểm 2005, trong Luật nhà ở, khái niệm “Nhà ở xã hội” đã được sử dụng rộng rãi, được luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao nhất sau Hiến pháp. Thời kỳ này, Nhà nước có cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội; khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển; miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội, miễn, giảm các khoản thuế liên quan (Điều 45).

Chính quyền các cấp đã có rất nhiều chính sách ưu tiên dành cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội. Ngay trong Luật nhà ở 2005 đã có quy định các nhà đầu tư phát triển nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt như miễn tiền thuê đất và được áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp thấp hơn, nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Liên quan đến số đơn vị nhà ở và diện tích sàn xây dựng, các đơn vị quản lý phải đưa ra những điều kiện ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ 5 nguồn (Điều 52): - Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; - Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; - Ngân sách nhà nước đầu tư; - Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; - Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội gồm: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác. Điều kiện để được thuê mua: chưa có nhà sở hữu, chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, có nhà sở hữu nhưng diện tích bình quân dưới 5m2 sàn/người, có nhà sở hữu của mình nhưng hư hỏng hoặc dột nát (Điều 54). Bên cạnh đó Luật cũng quy định rất cụ thể về: Quy trình xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua (Điều 55); Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội (Điều 46); Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội (Điều 47); Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội (Điều 48); Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Tuy nhiên cũng có thể thấy, Luật Nhà ở năm 2005 chỉ đưa ra các ưu đãi giới hạn cho các đối tượng thuộc khu vực nhà nước. Người nghèo và thu nhập thấp làm việc ngoài nhà nước vẫn nằm ngoài tiến trình này. Trong khi đó tình hình nhà ở đô thị càng trở nên phức tạp khi xu hướng di cư đang trở nên mạnh mẽ. Hơn một nửa số người dân nhập cư vào Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh sống trong các căn hộ ghép, ký túc xá hoặc thuê nhà và 3% ở khu lều trại hoặc lán (UNDP, 2010).

Phải đến năm 2009, chính phủ mới bắt đầu thực sự quan tâm thúc đẩy phát triển chính sách nhà ở xã hội.Chính sách tập trung vào ba nhóm đối tượng chính là sinh viên, công nhân trong các khu công nghiệp và người thu nhập thấp ở đô thị (Quyết định số 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng chính phủ). Phấn đấu đến năm 2015 đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên các cơ sở đào tạo và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở.Tuy nhiên, vấn đề nhà ở xã hội đang được tái khởi động với những nội hàm cũ và mới (Trịnh Duy Luân, 2011). Tác giả hoài nghi về tính khả thi của các điều khoản luật, các chương trình, dự án triển khai liên quan đến nhà ở xã hội. Bởi dựa trên khái niệm “nhà ở xã hội” và xác định đối tượng của nhà ở xã hội cho thấy sự hiện hữu của bao cấp nhà nước về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay. Các chính sách chủ yếu chú trọng sử dụng vốn ngân sách để phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viên mà ít quan tâm nâng cấp quỹ nhà ở cho thuê (UNHABITAT 2014).

Theo Nghị quyết 18/NQ-CP của chính phủ, UBND cấp tỉnh, thành phố phải rà soát điều chỉnh bổ sung quỹ đất để phát triển nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở cho người thu nhập thấp trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết của địa phương (kể cả quỹ đất dành để xây dựng để giao cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở thu nhập thấp). Tuy nhiên cho đến nay nhiều địa phương vẫn chưa có quy hoạch, kế hoạch bố trí quỹ đất để chuẩn bị phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp (World Bank, 2015).

Sau 2009, diện được mua nhà ở xã hội tiếp tục mở rộng cho những người thu nhập thấp. Tuy nhiên, trên thực tế những người thu nhập thấp chưa dễ gì tiếp cận được nhà ở xã hội bởi giá nhà ở xã hội khá cao. Nhận thấy vấn đề này, Chính phủ đã ban hành nghị định 71/2010/NĐ-CP và đặc biệt là nghị định 188/2013/NĐ-CP dành riêng cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó gộp tất cả các đối tượng được ưu tiên nhà ở nêu trên cùng với các điều kiện đang được quy định riêng rẽ trong các văn bản trước. Đồng thời, trong văn bản này cũng bổ sung thêm các nhóm đối tượng là những người nghèo ở khu vực nông thôn và các nhóm đối tượng chính sách khác như người già, cô đơn, hộ nghèo đô thị. Hai nhóm đối tượng đáng lưu ý được bổ sung là những hộ tái định cư gặp khó khăn về nhà ở và các công nhân làm việc trong các khu khai thác, khu mỏ vốn là các khu vực tập trung nhiều lao động nhưng lại không được coi là các khu công nghiệp, khu kinh tế nên chưa được hưởng chính sách ưu đãi trong các văn bản trước.

Rất nhiều ưu đãi khác đã được đề cập đến trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP, đặc biệt là các ưu đãi về sử dụng đất, về khả năng kết hợp giữa phát triển nhà ở xã hội và kinh doanh thương mại, việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai trong các dự án nhà ở xã hội để vay vốn đầu tư. Các ưu đãi cũng nhấn mạnh đến việc nhà nước sẽ hỗ trợ một phần chủ đầu tư nhà ở xã hội trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án. Nghị định này cũng đề cập tới những ưu đãi cụ thể dành cho các cá nhân và hộ gia đình trong công tác xây dựng và cung cấp nhà ở xã hội.

Kể từ sau 2014, Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc mua nhà ở xã hội mở rộng cho nhiều nhóm đối tượng hơn. Người mua không nhất thiết phải có hộ khẩu tại thành phố, nhưng cần có đăng ký tạm trú dài hạn. Theo Điều 49 và Điều 51 của Luật nhà ở năm 2014 có 10 nhóm xã hội thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Nhà nước khuyến khích các tổ chức và cá nhân ngoài khu vực nhà nước đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các chính sách cũng đưa ra những ràng buộc đối với nhà đầu tư lập dự án phát triển nhà ở. Đối với những dự án có quỹ đất từ 10 ha trở lên, chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Nếu dự án phát triển nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư có 3 lựa chọn hoặc dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, hoặc chuyển khoản tài chính tương đương giá trị quỹ đất 20% bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Người ta kỳ vọng với chính sách này sẽ có nhiều cơ hội cho các nhóm đối tượng chính sách  hơn khi các nhà đầu tư buộc phải cung ứng sản phẩm nhà ở này khi xúc tiến các dự án nhà ở thương mại. Hơn nữa, việc bố trí xen kẽ khu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại sẽ góp phần hạn chế tình trạng cư trú tách biệt theo thành phần gia đình và vị trí xã hội. Khi đó, dân cư trong các tòa nhà ở xã hội sẽ được thụ hưởng hệ thống hạ tầng xã hội chung với khu nhà ở thương mại (Nguyễn Thị Minh Phương và cộng sự, 2016).

Nhìn chung, chính sách về nhà ở xã hội qua các thời kỳ đã có những điều chỉnh để mở rộng nhiều cơ hội có nhà ở cho các nhóm đối tượng. Bên cạnh chính sách khuyến khích cung ứng nhà ở xã hội, nhà nước cũng đưa ra biện pháp hỗ trợ tài chính cho hộ gia đình thông qua gói cho vay ưu đãi mua trả góp trong nhiều năm. Nghị định 188/2013 ban hành ngày 20/11/2013 và sau này được thay thế bởi nghị định 100/2015 ban hành ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã đưa ra quy định người mua nhà ở xã hội có thể được vay vốn với lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, sau khi gói 30 nghìn tỷ kết thúc, việc triển khai chính sách nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã bị ách tắc, nguồn cung và cầu trên thị trường nhà ở nhà xã hội đều suy giảm, chưa có dấu hiệu phục hồi.Gói 1000 tỷ được phân phối đều trên cả nước, mỗi địa phương trung bình có 50 tỷ hỗ trợ cho việc vay mua nhà và sửa chữa nhà cửa. Với nguồn vốn cho vay hạn hẹp, gói hỗ trợ chỉ có thể hỗ trợ cho số lượng người hạn chế.  

3.  Vấn đề chính sách nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân

Chính sách nhà ở là một hình thức cụ thể của chính sách xã hội với mục tiêu đảm bảo cho nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách có nhà ở để hòa nhập với cộng đồng, để tái sản xuất sức lao động và tham gia tích cực vào các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội. Chính sách nhà ở xã hội là chính sách phát triển các loại hình nhà ở được thực hiện có sự hỗ trợ và can thiệp của nhà nước. Chính sách này được thể hiện qua các chương trình nhà ở xã hội. Hiện nay ở Việt Nam chương trình nhà ở xã hội gồm: chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng, chương trình phát triển nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp ở khu vực đô thị, chương trình phát triển nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, chương trình nhà ở học sinh, sinh viên, chương trình hỗ trợ nhà ở cho người nghèo khu vực nông thôn, chương trình hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt khu vực miền Trung, chương trình tôn nền vượt lũ cụm tuyến dân cư và xây dựng nhà ở cho các hộ dân bị ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long.  

Mục tiêu chính sách chưa trọng tâm

Tuy nhiên, khi xem xét tiến trình biến đổi chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay, mục tiêu, mục đích và đối tượng của chính sách nhà ở xã hội chưa được xác định rõ ràng. Một mặt, chính sách đa đối tượng, vừa nhằm hỗ trợ cho người nghèo, người có công, công nhân, sinh viên, vừa hỗ trợ cho người không nghèo, là nhóm đối tượng thu nhập thấp. Mặt khác, chính sách đa mục tiêu vừa nhằm giải quyết nhà ở cho nhóm đối tượng chính sách, nhằm giải quyết vấn đề an sinh xã hội và định hướng lại thị trường bất động sản. Một chính sách hay một chương trình chỉ có thể được thực hiện tốt khi có mục tiêu và đối tượng rõ ràng, không thể lẫn lộn các nhóm thụ hưởng chính sách. Mục tiêu chính sách phải đảm bảo tính cụ thể, có thể đo lường được, có thể đạt được, có sự phù hợp và tuân thủ khung thời gian (SMART). Vì vậy, bởi chính sách đa mục tiêu, đa đối tượng thì khó có thể hiệu quả khi nguồn lực thực hiện còn hạn hẹp.  Các nghiên cứu cho thấy, với chính sách nhà ở như hiện nay, dường như chính sách mới chỉ là sự nối dài của chính sách bao cấp nhà ở, tuy có sự điều chỉnh theo cơ chế thị trường, cho một số nhóm đối tượng ưu tiên như cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, người có công chứ chưa thể đáp ứng nhu cầu của nhóm đối tượng cần sự hỗ trợ của chính phủ nhất, đặc biệt là nhóm làm việc trong khu vực phi chính thức hay hoài nghi về tính khả thi của các điều khoản luật, các chương trình đang triển khai (Gough, K. and Tran, 2009; Trịnh Duy Luân, 2011).

Ngoài ra nguồn lực tài chính của chính phủ để thực hiện chính sách còn rất hạn chế. Sau khi gói 30 nghìn tỷ kết thúc, vốn ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ đáp ứng khoảng 13% so với yêu cầu của ngân hàng vì vậy không có nguồn vốn ngân sách để thực hiện chính sách như theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015. Hiện nay, hầu hết nguồn vốn huy động để thực hiện chính sách đều là nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, do chủ đầu tư và người mua nhà ứng trước để xây dựng nhà ở xã hội.

Hơn nữa, nguồn lực đất đai, đặc biệt là quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội. Ở các đô thị lớn, dù có quy định chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà ở nhưng trong quá trình thực hiện, một số địa phương buông lỏng quản lý cho phép chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bằng tiền hoặc chưa thực hiện bàn giao diện tích quỹ nhà cho chính quyền địa phương. Còn đối với các khu công nghiệp, do lịch sử hình thành các KCN ở các thời điểm khác nhau và trong những hoàn cảnh khác nhau, hầu hết các KCN hiện nay chưa được quy hoạch quỹ đất phục vụ cho việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Vì vậy, đối với các KCN mới hình thành, cần có quy định thật rõ ràng về quỹ đất để xây dựng nhà ở công nhân trước khi kêu gọi nhà đầu tư vào đầu tư trong KCN.

Chính vì vậy, chính sách mới chỉ có thể đạt được 30% mục tiêu đã đề ra.Theo chiến lược mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020, đến năm 2020 phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp và công nhân lao động tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, các địa phương mới thực hiện được 186 dự án, tương đương 3,8 triệu m² nhà ở xã hội, trong đó mới hoàn thành đầu tư xây dựng 87 dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp với quy mô xây dựng khoảng 28.800 căn hộ, đáp ứng được gần 28% nhu cầu về nhà ở cho công nhân. Theo quy hoạch phát triển các khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đến năm 2020, tổng số công nhân khu công nghiệp đạt khoảng 7,2 triệu người. Số công nhân làm việc tại các khu công nghiệp trên cả nước có nhu cầu về chỗ ở đến năm 2020 khoảng 4,2 triệu người, tương đương khoảng 33,6 triệu m2 nhà ở.Vì vậy, cần một số lượng lớn nhà ở dành cho công nhân mới có thể đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho công nhân hiện nay và trong thời gian tới.  

Ai tiếp cận được nhà ở xã hội?

Hạn chế về khả năng tiết kiệm để có khoản đặt cọc ban đầu (20%), thu nhập thấp và thời gian làm việc ổn định ngắn là những yếu tố trở ngại hạn chế người thu nhập thấp và công nhân tiếp cận nhà ở. Theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, chỉ có ba nhóm ngũ phân vị đầu tiên có mức thu nhập cao nhất với mức thu nhập từ 10 đến 29 triệu đồng/tháng mới có khả năng tiết kiệm tiền đặt cọc mua nhà 20%(World Bank, 2015). Trong khi đó, hai nhóm ngũ phân vị thấp với mức thu nhập từ 4 – 7 triệu đồng/tháng có tỷ lệ tiết kiệm gần như bằng 0 và có mức chi tiêu cao hơn thu nhập, vì vậy khả năng để có thể tiết kiệm tiền đặt cọc nhà là rất hạn chế. Trong thực tế, người thu  nhập thấp và công nhân trong các khu công nghiệp là đối tượng nằm trong  hai nhóm ngũ phân vị này. Măt khác, theo khảo sát của JICA, nhóm công nhân mới vào làm việc dưới 1 năm có tỷ lệ cao nhất (23,9%), nhóm công nhân làm việc trên 5 năm có tỷ lệ nhỏ nhất (15,3%). Nhóm làm việc từ 3-4 năm chiếm 21,4%, từ 2-3 năm chiếm 16,2% (JICA, 2016) Với số năm làm việc ít, nhóm công nhân khó có thể có mức lương cao và ổn định để có khả năng tiếp cận nhà ở chính thức.

Một nghiên cứu của Viện Xã hội học năm 2018 về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở Hà Nội đã chỉ ra rằng 1/3 những người tiếp cận được nhà ở xã hội ở Hà Nội trong mẫu khảo sát không phải là nhóm có mức thu nhập thấp. Trong mẫu nghiên cứu có 4,7% cư dân mua nhà ở xã hội có sở hữu xe ô tô và 4,7% có sở hữu đất đai từ 30m² đến 4000m². Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở dành cho những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, không có khả năng chi trả nhà ở theo giá thị trường nhưng trong quá trình thực hiện vẫn có những nhóm đối tượng không phù hợp tiếp cận được loại hình nhà ở nay (Hoàng Vũ Linh Chi 2018).  

Mô hình phát triển nhà ở xã hội chưa phù hợp

Hiện nay ở Việt Nam, Nhà nước thực hiện mô hình phát triển NOXH chủ yếu thông qua các dự án của doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách. Doanh nghiệp chịu trách nhiệm từ khâu xây dựng, phân phối với sự giám sát của nhà nước đến quản lý vận hành nhà ở. NOXH được xây dựng trên nguyên tắc Nhà nước hỗ trợ để giảm giá thành xây dựng. Các doanh nghiệp được miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất, lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường với mục đích giảm giá thành xây dựng nhà ở, do vậy giá nhà ở xã hội sẽ thấp từ 20-30% giá nhà ở thương mại. Tuy nhiên, những rào cản trong các thủ tục hành chính, nguồn vốn, công nghệ xây dựng chưa phát triển, lợi nhuận thấp không đủ để khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội. Chính vì vậy, để thực hiện Chiến lược và Chương trình phát triển NOXH mà chỉ dựa vào các doanh nghiệp đầu tư xây dựng chắc chắn không thể đáp ứng ứng được nhu cầu về nhà ở của các nhóm đối tượng cần có sự hỗ trợ của nhà nước mới có khả năng tiếp cận nhà ở chính thức.

Mặt khác, chính sách không thể thực hiện hiệu quả khi mô hình phát triển nhà ở xã hội chủ yếu ở hình thức mua, thuê mua trong khi các nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách là những người nghèo nhu cầu về nhà ở khác nhau và không có khả năng thuê mua lại chỉ có thể tiếp cận nhà ở xã hội theo hình thức này.  

4. Kết luận

Chính sách nhà ở xã hội nhằm tạo quỹ nhà ở cho công nhân, sinh viên và người thu nhập thấp nhằm bảo đảm công bằng cho mọi tầng lớp xã hội có cơ hội tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản, thiết yếu. Những đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở, tiếp cận các dịch vụ xã hội. Nếu chính sách được thực hiện tốt phần nào sẽ làm giảm bất bình đẳng trong xã hội, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo ở đô thị. Tóm lại, có thể thấy tình trạng thiếu thốn về nhà ở của người nhập cư phản ánh sự chậm trễ trong các chính sách về nhà ở của Việt Nam cho một số nhóm yếu thế trong xã hội khi xem xét lại lịch sử vấn đề này. Những thách thức đối với tiến trình phát triển đô thị, đảm bảo an sinh xã hội toàn dân sẽ là một bài toán khó khăn một khi vấn đề nhà ở chưa thể giải quyết. Những vấn đề chính sách và bối cảnh thực trạng đang đặt ra hiện nay đòi hỏi phải có những tìm tòi mới trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các nhóm yếu thế trong xã hội, trong đó có công nhân làm việc trong các khu công nghiệp hiện nay.  

Hoàng Vũ Linh Chi, Viện Xã hội học 
Bài viết tại Hội thảo”Nơi ở CN KCN: Nhà ở, Sinh kế và Cộng đồng”, Hà Nội, 12/12/2018

----------------------------  

Tài liệu tham khảo 
Gough, K. and Tran, HA(2009), “Changing Housing Policy in Vietnam: Emerging Inequalities in Residential Area of Hanoi.” Cities: 447–63. 
Hoàng Vũ Linh Chi(2018),Báo cáo đề tài mức độ hài lòng của người dân sinh sống tại các khu nhà ở xã hội ở hà nội.Viện Xã hội học. 
JICA (2016),Nghiên cứu cải thiện môi trường sống cho công nhân các khu công nghiệp tại Việt Nam. 
Nguyễn Thị Minh Phương và cộng sự (2016), Báo cáo Đề tài chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp - Thực tiễn và chính sách. Viện Xã hội học. 
Trịnh Duy Luân (2011), “Nhà ở Xã Hội - Khái Niệm Mới và Những Nội Hàm Cũ.”
Tạp chí Kiến trúc. https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/kientruc-xahoi/nha-o-xa-hoi-khai-niem-moi-va-nhung-noi-ham-cu.html.
UNDP(2010),Đánh Giá Nghèo Đô Thị ở Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh. http://www.undp.org/content/dam/vietnam/docs/UNDP-in-the-News/29458_Baocao_Ngheo_Do_thi.pdf. 
UNHABITAT (2014),Hồ Sơ Nhà ở Việt Nam. Hà Nội. 
Waibel, Michael, Donald Eckert, Michael Bose, and Volker Martin (2007), “Nhà ở Cho Người Thu Nhập Thấp Tại TP HCM Giữa Tái Hoà Nhập và Phân Tán.” ASIEN (103): 59–78. 
World Bank(2017),Các Thành Phố Đông Á và Châu Á Thái Bình Dương.
https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/27614/211093ovVN.pdf?sequence=7&isAllowed=y. 
WorldBank(2015), “Nhà ở Giá Hợp Lý ở Việt Nam: Con Đường Phía Trước.”