Tóm tắt: Nghiên cứu này phân tích về chính sách phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng công nhân tại các khu công nghiệp tập trung của Việt Nam, bao gồm sự mô tả về quá trình điều chỉnh quan điểm nhà ở xã hội qua các thời kỳ phát triển kinh tế, đến sự phân tích các chính sách hiện hành. Qua đó, các bên liên quan sẽ nắm được nhưng nội dung cụ thể về ưu đãi và quyền lợi của mình trong lĩnh vực này. Nghiên cứu cũng chỉ ra một số bất cập để làm cơ sở đưa ra phương án điều chỉnh chính sách về nhà ở xã hội công nhân cho phù hợp.  

1. Giới thiệu

Hiện nay, Chương trình Nhà ở xã hội (NOXH) của Chính phủ đang được triển khai thực hiện rộng khắp trên cả nước, tạo điều kiện tiếp cận chỗ ở tốt hơn cho một bộ phận người thu nhập thấp và người cần được trợ giúp về nhà ở trong đô thị. Nhà ở xã hội (social housing) là loại nhà ở dành cho những cá nhân/gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền sở tại quy định, và tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước.
Trong phân khúc NOXH ở mọi quốc gia luôn có đối tượng là công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất - một lực lượng đông đảo bên cạnh các nhóm khác (Cán bộ, công chức, người thu nhập thấp và hộ gia đình nghèo tại đô thị; đối tượng bảo trợ xã hội; học sinh, sinh viên đại học và cao đẳng;...). Đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam đã và đang gia tăng nhờ nỗ lực của Việt Nam trong việc phát triển các khu công nghiệp (KCN) và thu hút các doanh nghiệp nước ngoài trong những năm gần đây. Phát triển KCN bên cạnh các giá trị về phát triển kinh tế còn tạo ra một kênh thu hút lao động rất có tiềm năng và hiệu quả, góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tại chỗ (kể cả số lao động của những hộ gia đình bị thu hồi đất khi phát triển mở rộng đô thị, xây KCN) và lao động nhập cư. Tuy nhiên, lượng lao động tập trung đông đảo này - với mức thu nhập của công nhân - luôn luôn được coi là những đối tượng thu nhập thấp, cần phải trợ giúp mới có thể tiếp cận được chỗ ở trong đô thị.
Trong chương trình NOXH của Chính phủ Việt Nam đang được triển khai thực hiện rộng khắp trên cả nước thì đối tượng công nhân luôn luôn đứng trong danh sách ưu tiên. Tuy nhiên, theo thống kê của Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng (2017), số lượng NOXH cho công nhân đã được xây dựng tới nay mới chỉ đáp ứng được khoảng gần 20% nhu cầu. Hơn 80% số công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các KCN tập trung đều phải thuê nhà trọ của tư nhân với nhiều lý do khác nhau. Đây là con số còn rất khiêm tốn so với nhu cầu NOXH dành cho công nhân: Số công nhân, lao động tại các KCN cả nước có nhu cầu về chỗ ở đến năm 2020 là khoảng 4,2 triệu người tương đương khoảng 33,6 triệu m2 nhà ở (Theo Quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020) và có thể nói còn một khoảng cách rất lớn để đạt hiệu quả mong muốn.
Mặc dù Nhà nước đã quan tâm tới việc phát triển NƠXH, trong đó có nhà ở cho công nhân KCN do chính quyền địa phương và nhà đầu tư tư nhân thực hiện bằng các giải pháp khuyến khích, nhưng chính quyền địa phương vẫn chưa thực hiện được các kế hoạch phát triển nhà ở do hạn chế về nguồn vốn, còn về phía các nhà đầu tư tư nhân, họ chỉ quan tâm tới thị trường nhà ở cho đối tượng có thu nhập từ trung bình tới cao bởi vì đó có thể mang lại hiệu quả tài chính dễ dàng hơn.
Cần thiết phải có các nghiên cứu phân tích về hiện trạng, trong đó có hiện trạng chính sách, để khắc phục bất cập, cũng như đưa ra được những định hướng và giải pháp phát triển cho NOXH dành cho đối tượng này, thúc đẩy việc thu hút đầu tư từ các nguồn vốn xã hội khác nhau để hình thành các khu, cụm NOXH dành cho công nhân, góp phần hỗ trợ cho các khu vực phát triển công nghiệp tập trung. Đó cũng là ý nghĩa nhân văn cho việc cải thiện điều kiện sống của người dân đô thị có thu nhập trung bình thấp, đặc biệt là tầng lớp công nhân, góp phần ổn định và cân bằng xã hội.

2. Giới thiệu về chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam

2.1. Quá trình điều chỉnh về quan điểm và chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam qua các thời kỳ

Ngay từ những năm 1960-1970, dù Nhà nước đã có chính sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho CBCNVC thuê với mức giá rẻ, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức.

Trong trong thời gian đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001. Tuy nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng, trong thập niên 1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên của mình và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.

Văn bản đầu tiên có đề cập đến việc ưu đãi về nhà ở Nghị định 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê cho thấy đầu những năm 2000, khái niệm nhà ở được ưu đãi, một khái niệm rất gần với nhà ở xã hội, tại các khu vực đô thị bao gồm tất cả các loại hình nhà chung cư cao tầng (từ 5 tầng trở lên tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và 3 tầng trở lên với các địa phương khác). Nghị định quy định rất rõ ràng các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước và sinh viên. Quan điểm nhà ở được ưu đãi phải là chung cư vẫn sẽ còn ảnh hưởng và thậm chí được đưa vào Luật Nhà ở 2005 sau này. Tuy nhiên căn cứ vào tình hình thực tế, Luật Nhà ở 2014 đã sửa đổi (Điều 55. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội): Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.

Ngoài ra, khi nhìn vào một văn bản địa phương ban hành cùng năm với Nghị định 71/2001/NĐ-CP nêu trên (nhưng trước vài tháng) là Quyết định 123/2001/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội, ta có thể thấy quy định về Quỹ nhà ở thành phố, là khái niệm khá gần với khái niệm quỹ NOXH sau này, trong đó quy định rằng đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố. Phần diện tích còn lại thì chủ đầu tư được phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan có nhu cầu về nhà ở theo giá quy định và chỉ 50% được phép bán theo giá thị trường.

Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ Nhà ở xã hội là Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia - được ban hành năm 2004 theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg, trong đó có đưa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”. Ở đây, khái niệm NOXH đã xuất hiện một cách gián tiếp qua một khái niệm khác về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, và có vẻ như là sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các văn bản trước đó.

Chỉ sau đó một năm, khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa Nhà ở xã hội là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Như vậy, khái niệm NOXH đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao nhất, trong các các văn bản dưới luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp về như trên coi NOXH như một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Những thay đổi trong các văn bản dưới luật về sau này đều chỉ nhằm cụ thể hóa hơn những nhóm đối tượng được và các điều kiện để tiếp cận phân khúc nhà ở này như sẽ giới thiệu sau đây, chứ không thay đổi về quan niệm chính thức này.

Đến Luật Nhà ở 2014, NOXH “là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”. Các đối tượng đó là: 1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; 2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; 3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; 4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; 5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; 6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; 7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; 8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này; 9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; 10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Có thể thấy là trước khi có định nghĩa chính thức về Nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2005 và 2014, việc xác định đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận tới quỹ nhà ở công là rất chung chung, khiến cho việc triển khai hành động trở nên rất khó khăn. Ngoài ra thì Luật Nhà ở chưa hề đề cập đến điều kiện kinh tế của từng nhóm đối tượng nêu trên mà chỉ tập trung về điều kiện nơi ở hiện tại của người dân như chưa có nhà ở, hoặc diện tích ở bình quân đầu người thấp hơn so với một mức nhất định, hoặc về chất lượng kém của nhà ở.

Đến năm 2009, khi Chính phủ đẩy mạnh công cuộc xây dựng NOXH thể hiện qua việc ban hành Nghị quyết 18/2009/NQ-CP và các quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg, cho các nhóm đối tượng là học sinh sinh viên, công nhân và người dân đô thị có thu nhập thấp đã được tính đến. Với việc tồn tại quá nhiều văn bản được ban hành năm 2009 nhằm điều chỉnh các nhóm đối tượng được ưu đãi khác nhau, một số khó khăn và hiểu nhầm trong việc thống nhất quản lý và triển khai các kế hoạch nhà ở đã xuất hiện. Ví dụ, nhiều người vẫn coi nhà ở của người có thu nhập thấp (TNT) nằm ngoài phạm vi của NOXH. 

Nhận thấy vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP và đặc biệt là Nghị định 188/2013/NĐ-CP, sau đó là Nghị định 188/2013/NĐ-CP dành riêng cho phát triển NOXH, trong đó gộp tất cả các đối tượng được ưu tiên nhà ở nêu trên cùng với các điều kiện đang được quy định riêng rẽ trong các văn bản trước. Đặc biệt đã bổ sung sửa đổi về đối tượng “Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp” thay thế cho chỉ đối tượng làm việc trong các khu công nghiệp, khu kinh tế như các văn bản trước.

Gần đây, nhằm hoàn thành cơ bản các mục tiêu về phát triển NOXH đã được đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Thủ tướng Chính phủ vừa có Chỉ thị số 03/CT-TTg yêu cầu các bộ ngành, địa phương liên quan đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

3. Hiện trạng và phân tích các chính sách hiện tại về NOXH cho công nhân

3.1. Hiện trạng các chính sách về NOXH

Trong lĩnh vực phát triển nhà ở nói chung, NOXH nói riêng, hệ thống văn bản pháp luật ở cấp Trung ương bao gồm Luật Nhà ở, các Nghị định do Chính phủ ban hành và các Quyết định do Thủ tướng ký nhằm hướng dẫn và cụ thể hóa việc thi hành Luật nhà ở, và Thông tư do các Bộ ban hành hướng dẫn chi tiết một số điều của các Nghị định.
Ngoài ra việc phát triển NOXH còn được định hướng bởi Chiến lược phát triển nhà ở do Thủ tướng ban hành và điều chỉnh bởi các Luật liên quan như Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản và các Nghị định và Thông tư tương ứng.
Ở cấp địa phương, căn cứ theo các quy định ở văn bản cấp trung ương, từng địa phương có các Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định chi tiết một số yếu tố đặc thù cũng như cách thức tiến hành và quản lý phát triển nhà ở và nhà ở xã hội tại địa phương.
Bảng tổng hợp dưới đây cho thấy danh mục các văn bản pháp luật có liên quan đến phát triển Nhà ở xã hội ở cấp trung ương do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng và Bộ chuyên trách phê duyệt và ban hành.

Danh mục các văn bản pháp luật có liên quan đến NOXH cho công nhân ở cấp Trung ương  

(Nguồn: Cục Quản lý Nhà&Thị trường BĐS- BXD và tác giả tổng hợp, 2017)

Như vậy, tại thời điểm hiện tại thì các văn bản hiện hành có liên quan trực tiếp đến chính sách nhà ở xã hội là Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Thông tư 20/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định 100.

Quan sát các văn bản pháp lý đã hết hiệu lực cũng như những văn bản còn hiện hành, có thể nhận thấy một điểm đáng lưu ý là các Nghị định, Quyết định và Thông tư được bổ sung và thay thế một cách thường xuyên, đồng thời ban hành cả các Chỉ thị về đẩy mạnh phát triển NOXH. Sự thay đổi này một mặt cho thấy sự thích ứng và phản hồi của các cơ quan ban hành chính sách với thực tiễn thi hành chính sách, mặt khác cũng cho thấy tính không ổn định của hệ thống pháp lý liên quan đến NOXH.

Ngoài ra, việc phát triển nhà ở còn được định hướng, nhưng không phải là bị điều chỉnh, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia phê duyệt tại Quyết định số 2127/2011/QĐ-TTg.  

3.2. Hiện trạng các chính sách về NOXH cho công nhân

Luật Nhà ở đã được thông qua tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XIII năm 2014 là một văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực pháp lý cao nhất trong lĩnh vực nhà ở. Theo Luật này, Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua, nhằm đáp ứng nhu cầu thuê, thuê mua đối với các đối tượng có TNT đã được quy định.
Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 trong đó nêu rõ quan điểm, định hướng giải quyết nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp theo hướng Nhà nước chủ động tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê; đồng thời có chính sách ưu đãi về đất đai, quy hoạch, thuế, tài chính – tín dụng để khuyến khích các thành phần kinh tế, gồm: Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sử dụng lao động trong các khu công nghiệp, các cơ sở công nghiệp, dịch vụ ngoài khu công nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua đối với các hộ gia đình, cá nhân là công nhân lao động tại các khu công nghiệp.
Chiến lược cũng đề ra các chỉ tiêu cần đạt được trong giai đoạn 2016-2020 là thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 NOXH tại khu vực đô thị, đáp ứng được khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 hộ gia đình nghèo mới tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.
Để triển khai thực hiện mục tiêu và giải pháp đã đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, nhiều chính sách liên quan đến khuyến khích ưu đãi phát triển NOXH, nhà ở dành cho công nhân đã được Chính phủ ban hành, trong đó có Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý NOXH với nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp và các hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển NOXH. Theo đó, chủ đầu tư các dự án (kể cả các hộ cá nhân) phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với công nhân, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng; miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở cho công nhân, được vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc được bù lãi suất theo quy định; được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình; được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào (hoặc trong hàng rào) dự án… Nghị định 188 cũng đã bổ sung quy định công nhân, người lao động tại KCNđược mua, thuê, thuê mua NOXH thay vì chỉ được thuê như những quy định trước.
Tiếp đó, tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XIII năm 2014 đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi (thay thế Luật Nhà ở năm 2005). Để triển khai thi hành Luật Nhà ở 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý NOXH (thay thế Nghị định số 188). Trong đó yêu cầu Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu NOXH cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

4. Phân tích các nội dung về chính sách nhà ở xã hội công nhân trong giai đoạn hiện tại

Có thể thấy, các quy định về NOXH cho công nhân luôn được cập nhật và sửa đổi, thể hiện sự cố gắng thích ứng của chính sách trong nỗ lực theo kịp sự phát triển trong thực tế về nhu cầu ở của công nhân trong quá trình phát triển kinh tế, CHN-HĐH của đất nước. Ví dụ như, vào 2009, khi các KCN mọc lên ồ ạt, Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg đã yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN phải giải quyết được 50% nhu cầu nhà ở của công nhân bằng việc bố trí nhà ở cho họ. Quyết định số 66 đã được thay thế bằng Nghị định số 188/2013/NĐ-CP (2013). Sau đó, theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 2014 được ban hành năm 2014, năm 2015 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thay thế Nghị định số 188 để cải thiện nội dung của Nghị định số 188. Bên cạnh đó, khi lượng cung – cầu không hợp lý, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 03/CT-TTg về việc đẩy mạnh phát triển NOXH ngày 25/01/2017. 
Cụ thể, các nội dung liên quan đến NOXH công nhân được nhắc đến như sau:  

4.1. Cơ chế ưu đãi, hỗ trợ cho dự án xây dựng NOXH và NOXH cho công nhân

Qua rà soát nội dung các bộ Luật và quy định của Việt Nam đã trình bày ở trên, có thể rút ra các cơ chế cụ thể sau đây đã được ban hành nhằm quản lý và thúc đẩy phát triển NOXH.  

Cơ chế ưu đãi, hỗ trợ nêu trong Luật Nhà ở

Nhằm thúc đẩy thị trường cung cấp nhà ở xã hội, Điều 58 Luật Nhà ở quy định những ưu đãi cho chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH, trong đó có các quy định rất ưu đãi để phát triển nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp, cụ thể là: 
Cơ chế ưu đãi, hỗ trợ nêu tại khoản 1 của Điều 58 như sau: 
- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NOXH (kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án xây dựng NOXH);
- Miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp (trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp);
- Vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam (trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời gian tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm);
- UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH (trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này);
- Các ưu đãi khác theo quy định của pháo luật (được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NOXH do cơ quan có thẩm quyền ban hành, được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với công tác tư vấn, thi công xây lắp v.v)…
Ngoài các ưu đãi trên, trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong KCN đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê NOXH do UBND cấp tỉnh ban hành thì doanh nghiệp này còn được tính chi phí xây dựng nhà ở vào giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp..

Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi nêu tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

Để đảm bảo lợi nhuận cho các dự án xây dựng NOXH, Nghị định số 100 đã nêu các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng NOXH, theo đó chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại hoặc dành 20% tổng diện tích sàn nhà của dự án đó để bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.
Ngoài ra trong nội dung của Nghị định 100 còn yêu cầu Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN có trách nhiệm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu NOXH cho công nhân, người lao động làm việc tại KCN đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Nhận xét: Theo thực tế triển khai, các ưu đãi còn chưa đủ hấp dẫn chủ đầu tư mà vẫn cần dựa vào nguồn vốn ngân sách là chủ yếu trong giai đoạn này. Trong khi đó, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng tại tờ trình gửi Chính phủ về việc bổ sung vốn tín dụng cho nhà ở xã hội năm 2018, Bộ Xây dựng khẳng định “việc không bố trí được nguồn vốn ngân sách để thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội là nguyên nhân chủ yếu trong việc phát triển chậm NOXH”, đặc biệt NOXH dành cho công nhân. Cụ thể theo Tờ trình trên, nguyên nhân là do vốn ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2018 - 2020 là 1.262,069 tỷ đồng/9.000 tỷ đồng, chỉ đáp ứng khoảng 13% so với yêu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội tại văn bản số 4177/NHCS-KHNV ngày 3/11/2016.
Riêng năm 2018 Ngân hàng này chỉ được giao 500 tỷ đồng, nhưng đến tháng 6 vẫn chưa được giải ngân. Theo quy định, với số vốn được giao 500 tỷ đồng thì Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ huy động thêm được 500 tỷ đồng để thực hiện chính sách hỗ trợ NOXH và chỉ cho vay đối với hộ gia đình, cá nhân (chủ đầu tư dự án không được vay nguồn vốn này). Trong khi đó, nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội thì đến nay vẫn chưa được bố trí.
Hiện cũng không có nguồn vốn để tiếp tục cho vay sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo quy định tại Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ đã giải ngân hết vào cuối tháng 12/2016. Báo cáo của các địa phương về Bộ Xây dựng cho thấy, hiện đến tháng 7/2018 có 206 dự án NOXH với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công; trong đó một số chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có nhu cầu xin chuyển đổi sang dự án nhà ở thương mại; số lượng nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào sử dụng trong thời gian gần đây rất hạn chế. [4] 

4.2. Quy định về giá của NOXH

Với mục đích cung cấp NOXH có giá phù hợp với khả năng chi trả của người lao động, tại Điều 61, Luật Nhà ở có nêu phương pháp xác định giá bán, giá cho thuê và giá thuê mua NOXH được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.
Giá NOXH do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng và lợi nhuận theo định mức được Chính phủ quy định, trừ trường hợp nhà ở do hộ gia đình và cá nhân đầu tư.
Ngoài ra, Điều 21 Nghị định số 100 cũng quy định nội dung dưới đây: 
- Giá bán nhà ở xã hội được xác định với lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.
- Giá cho thuê nhà ở xã hội được xác định với lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư. 

4.3. Quy định về tiêu chuẩn xây dựng

Hiện nay ở Việt Nam đang áp dụng các tiêu chuẩn xây dựng được tổng hợp trong “Tuyển tập các tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam.” Yêu cầu về xây dựng đối với nhà ở xã hội như sau: 
- Diện tích căn hộ: 25 đến 70m2 
- Diện tích tối đa của một căn hộ: dưới 70m2
- Hệ số sử dụng đất: 2,0 hoặc thấp hơn
- Số tầng: dưới 7 tầng
- Diện tích ở tối thiểu/người: 8m2 (đối với căn hộ ở chung cư)
- Diện tích để xe máy và xe đạp: mỗi căn hộ có 2 xe máy, 1 xe đạp 

Hiện nay, các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành của Việt Nam không nêu các yêu cầu chi tiết hơn mà chỉ có các yêu cầu chung chung như được đề cập ở trên. So với một số quốc gia phát triển khác thì quy định về xây dựng NOXH này của Việt Nam chưa được chặt chẽ. Ví dụ, Việt Nam chưa nêu các quy định cụ thể về yêu cầu thông gió và chiếu sáng của các phòng ở của nhà ở xã hội trong các văn bản pháp lý, và việc áp dụng các yêu cầu về xây dựng đối với nhà ở nói chung cũng còn chưa tốt và công tác giám sát còn lỏng lẻo.
Theo tìm hiểu thực tế, các tiêu chuẩn xây dựng này được tuân thủ chặt chẽ tại các dự án quy mô lớn, tuy nhiên đối với các dự án quy mô nhỏ thì việc áp dụng các tiêu chuẩn này còn chưa được nghiêm túc. Do thiếu nhân lực và kinh phí nên công tác kiểm tra và giám sát việc tuân thủ các quy định về xây dựng còn chưa được thực hiện đầy đủ, dẫn đến việc còn tồn tại nhiều công trình không đạt tiêu chuẩn. 

5. Kết luận

Các chính sách về NOXH trải qua các thời kỳ lịch sử đã cố gắng theo kịp sự phát triển cũng như các mô hình chuyển đổi kinh tế - xã hội của Việt Nam. Xu hướng chính trong các chính sách ban hành gần đây là càng ngày càng nhấn mạnh việc khuyến khích thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội theo phương thức xã hội hóa (Đối tác công – tư).Dựa trên các xu hướng này, các tổ chức tín dụng, đầu tư,… đã triển khai được nhiều chương trình ưu đãi, kích thích phát triển NOXH. Tuy nhiên, giữa thực tế và chính sách bao giờ cũng có độ trễ nhất định, và trong bối cảnh thị trường nhà ở nói chung vẫn còn nhiều bất cập, NOXH cho công nhân cũng mới đáp ứng được một nhu cầu ở rất nhỏ so với thực tế đòi hỏi. Hơn 80% công nhân vẫn chưa có nhà để ở, trong khi đó các chủ đầu tư vẫn không mặn mà trong việc đầu tư. Một số phân tích chỉ ra rằng, trong giai đoạn hiện nay, mặc dù xã hội hóa là xu hướng tất yếu, tuy nhiên trong lĩnh vực NOXH cho công nhân này, vai trò của nguồn vốn Ngân sách vẫn đang là quyết định.
Tình hình thực tế triển khai này đòi hỏi việc hoàn thiện bổ sung và cập nhật các chính sách cho NOXH, đặc biệt NOXH cho công nhân càng cần phải sát sao và kịp thời, toàn diện và bao trùm trên mọi ngành, mọi lĩnh vực. 

ThS, KTS. Lê Thị Thuý Hà 
Phó trưởng phòng Nghiên cứu Chiến lược và Chính sách Phát triển Đô thị, Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn Quốc gia, Bộ Xây dựng. Email : Địa chỉ email này đang được bảo vệ khỏi chương trình thư rác, bạn cần bật Javascript để xem nó , điện thoại 0913381939

Bài viết tại Hội thảo”Nơi ở CN KCN: Nhà ở, Sinh kế và Cộng đồng”, Hà Nội, 12/12/2018

----------------------- 

Tài liệu tham khảo
1. Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng (2016, 2017), Báo cáo tình hình xây dựng nhà ở xã hội toàn quốc 2016, 2017.
2. Lê Thị Thúy Hà (2015), Nghiên cứu các mô hình quản lý nhà ở xã hội cho các đối tượng thuê nhà tại các đô thị, Báo cáo đề tài NCKH cấp Bộ, Bộ Xây dựng.
3. Lê Thị Thúy Hà, Trần Gia Lượng (2014),“Phát triển nhà ở xã hội cho thuê – Bài toán chung của ngành xây dựng và ngân hàng”,Hội thảo khoa học quốc tế “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam” - BIDV và Ngân hàng SuMi TRUST - SMTB (Nhật Bản) đồng tổ chức, Hà Nội 06/08/2014.
4. Báo ảnh Dân tộc và Miền núi (2018), 
http://dantocmiennui.vn/chinh-sach/kho-khan-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi/175779.html, truy cập ngày 25/12/2018.