Với tốc độ phát triển công nghiệp của Việt Nam, việc chuyển đổi đất nông nghiệp, trong chừng mực nào đó là cần thiết và không thể tránh khỏi. Vấn đề gây tranh cãi nhiều hơn là quá trình chuyển đổi này sẽ diễn ra như thế nào. Những vấn đề chính xoay quanh quá trình chuyển đổi đất sẽ được nêu dưới đây, từ góc độ các quy định về thị trường đất, nông dân bị di dời và kinh doanh của khu vực kinh tế tư nhân.

1. Nhìn từ góc độ quy định và quản lý của nhà nước

a. Cơ sở của việc quy hoạch đất công nghiệp

Kế hoạch sử đụng đất, bao gồm cả kế hoạch xây dựng các KCN và cụm công nghiệp và việc thu hồi đất nông nghiệp cũng như các loại đất khác, dựa trên kế hoạch kinh tế – xã hội của tỉnh. Tuy nhiên, những kế hoạch đó ít khi xuất phát từ việc đánh giá thực tiễn khả năng nhu cầu về đất công nghiệp của khu vực tư nhân. Việc phối hợp với quy hoạch ở cấp quốc gia và khu vực rất kém. Thông tin về việc sử dụng đất hiện có cho mục đích công nghiệp, đặc biệt về hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp nhà nước và diện tích đất thực tế của các KCN hiện hành, cũng không đầy đủ. Hầu như không có sự tham gia của người dân và các doanh nghiệp trong quá trình quy hoạch sử dụng đất. Việc quy hoạch sử dụng đất không thích đáng có thể dẫn đến các KCN bị bỏ không. Cụm công nghiệp 125 ha ở Quốc Oai – Hà Tây là một ví dụ: quá trình thu hồi và cho thuê đất đã bị dừng lại vào năm 2002 vì đất thuộc 2 xã đã nằm trong diện quy hoạch mở rộng đường Láng – Hòa Lạc.

b. Cơ chế chuyển đổi đất

Cơ chế phổ biến nhất là việc Nhà nước thu hồi bắt buộc về mặt hành chính quyền sử đụng đất của nông dân kết hợp với việc tự quyết về cho thuê và giao đất thu hồi được cho các doanh nghiệp. Việc thu hồi đất thường diễn ra trong phạm vi các KCN đã được chính quyền trung ương, tỉnh hoặc huyện phê duyệt.

Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2003, nhiều quy trình thị trường đã được cho phép tiến hành, theo đó doanh nghiệp có thể đàm phán trực tiếp với nông dân để có đất. Cơ chế này bao gồm nhận chuyển nhượng đất (mua) từ các hộ gia đình, thuê đất trực tiếp hoặc nông dân góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất. Những giao dịch trên chỉ được tiến hành đối với đất thuộc diện chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch sử dụng đất hiện hành trước khi có Luật Đất đai năm 2003, những hình thức giao dịch này thường được các doanh nghiệp ở phía nam Việt Nam áp dụng một cách không chính thức.

Tuy nhiên, những chính sách và thủ tục hiện hành về đất đang có xu hướng cản trở việc thỏa thuận trực tiếp. Ngoài việc phải thanh toán giá đất mà các doanh nghiệp đã đàm phán, họ còn phải trả lệ phí sử dụng đất cho việc chuyển đổi mục đích từ nông nghiệp sang công nghiệp. ở miền Bắc và miền Trung, việc đàm phán trực tiếp còn gặp nhiều khó khăn hơn do đất bị phân chia nhỏ và do việc các hộ gia đình chỉ có những mảnh ruộng rất bé, vì thế việc đàm phán với nhiều hộ trở nên rất phức tạp, đặc biệt đối với các dự án công nghiệp lớn.

Giới hạn trong phạm vi các KCN thuộc diện quy hoạch của Nhà nước cũng khiến các doanh nghiệp ít được linh hoạt hơn trong việc lựa chọn vị trí.

c. Cơ chế quản lý KCN

Cơ chế quản lý các KCN và các cụm công nghiệp giữa các tỉnh khác nhau. ở một số tỉnh, các công ty phát triển cơ sở hạ tầng thuộc khu vực tư nhân, kể cả các công ty liên doanh, thuê đất trong các KCN, xây dựng cơ sở vật chất thích hợp sau đó cho các doanh nghiệp thuê lại (ví dụ Công ty Hạnh Phúc, KCN Đức Hòa 1, tỉnh Long An). ở những nơi khác, những công ty nhà nước phi lợi nhuận đã được thành lập để thực hiện các chức năng tương tự (chẳng hạn công ty phát triển hạ tầng KCN Phú Tài, tỉnh Bình Dương). ở các tỉnh miền Bắc, các KCN do Ban quản lý nhà nước quản lý trực tiếp.

Những chế định này, cùng với quy mô vốn đầu tư và phạm vi KCN được quy hoạch, có ảnh hưởng đến sự thành công của dự án. Trong những KCN được đầu tư lớn và quản lý tốt hơn, việc giải tỏa đất ban đầu diễn ra đồng bộ và có thể kết thúc sớm, cơ sở hạ tầng thiết yếu được đầu tư, các doanh nghiệp nộp đơn có thể nhanh chóng nhận đất. Tại các khu khác, việc giải tỏa đất diễn ra không đồng bộ, và vẫn còn dân sống xen kẽ với các doanh nghiệp mới được thành lập (chẳng hạn KCN Phú Tài, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định). ở những KCN chưa được giải tỏa, doanh nghiệp muốn thuê đất còn phải trải qua quá trình giải tỏa đất lâu dài.

d. Định giá đất

Một số tỉnh áp dụng giá thuê đất ưu đãi để khuyến khích thu hút đầu tư tư nhân vào địa phương mình. Ví dụ như tỉnh Long An, miễn phí thuê đất cho tất cả các dự án đầu tư mới trong suốt thời hạn được cấp phép. Điều này đi ngược lại những nỗ lực của Chính phủ trong việc giảm bao cấp trên thị trường đất; kìm hãm doanh thu của các công ty phát triển hạ tầng mong muốn thu hồi vốn đầu tư, không khuyến khích các doanh nghiệp đàm phán trực tiếp với người sử dụng đất, duy trì hệ thống tự phê duyệt của nhà nước đối với việc cho thuê và giao đất và thiếu sự minh bạch trong quá trình phê duyệt.

2. Nhìn từ góc độ của nông dân

a. Đền bù

Luật Đất đai năm 2003 quy định rằng, những hộ gia đình bị thu hồi đất phải được đền bù bằng đất mới cùng loại hoặc có giá trị tiền mặt tương đương. Gói đền bù có thể bao gồm một lượng tiền mặt lớn và là một khoản chi phí đáng kể đối với doanh nghiệp. Chẳng hạn, một nông dân có bị thu hồi cho KCN Tân Kim thuộc huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, đã trả lời phỏng vấn rằng, ông có thể nhận được 849 triệu VND đền bù cho 12.000 m2 đất nông nghiệp, 900 m2 đất ở và đất vườn, nhà cửa, cây trồng và các hỗ trợ khác.

Tuy nhiên, nông dân thường cho rằng những mức đền bù như vậy là không “công bằng” vì những lý do sau đây:

+ Đền bù được tính toán trên cơ sở khung giá của nhà nước đối với loại hình sử dụng đất hiện hành của đất bị thu hồi. Vì thế những người sử dụng đất bị di dời không được hưởng phần lợi ích nào từ việc tăng giá trị đất do việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang công nghiệp mang lại.

+ Thậm chí ngay cả khi đã có sự tăng giá đền bù sau khi ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP, khung giá đất của nhà nước do UBND cấp tỉnh ban hành vẫn thường định giá đất thấp hơn so với giá thị trường. Vì khung giá đất được ban hành hàng năm và được phân theo một số loại hình nhất định, nên giá đất Nhà nước và giá thực trên thị trường có thể khác nhau rất lớn.

+ Vẫn có sự khác biệt trong khung giá đất của tỉnh đối với những mảnh đất tương tự nằm kề nhau nhưng thuộc phạm vi quản lý hành chính khác nhau.

+ Đối với những dự án mà việc thu hồi đất diễn ra kéo dài, những hộ gia đình chờ đợi để nhận tiền đền bù sau này thường được hưởng lợi từ việc tăng khung giá đất của Nhà nước. Điều này có tác động như là một sự khuyến khíchngười dân không nhận tiền đền bù đúng thời hạn.

b. Tái định cư

Luật Đất đai năm 2003 quy định phải chuẩn bị trước các khu tái định cư cho những hộ gia đình bị thu hồi đất ở. Thực tế, điều này rất hiếm khi xảy ra. Nếu các khu tái định cư được xây dựng, diện tích thường hạn hẹp và thủ tục lựa chọn dành những người được dọn đến ở thường không minh bạch. Đất trong khu tái định cư thường định giá cao hơn đất đã bị thu hồi, khiến các hộ gia đình bị di dời không thể mua những lô đất có diện tích tương đương.

c. Phá vỡ sinh kế

Việc thu hồi đất nông nghiệp thường dẫn đến việc phá vỡ sinh kế của các gia đình nông dân, gây ra những hẫng hụt về mặt xã hội và mất định hướng văn hóa. Có nhiều mức độ tác động khác nhau phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

- ở những khu vực mà năng suất đất nông nghiệp thấp, phụ thuộc tương đối nhiều vào các nguồn thu nhập ngoài nông nghiệp, tác động của việc thu hồi đất đối với sinh kế của nông dân ít hơn.

- Những thành viên trẻ hơn và có trình độ hơn ở những hộ nông dân bị di dời có nhiều khả năng thành công hơn trong việc thay đổi nghề nghiệp, được đào tạo lại hoặc tìm việc trong các xí nghiệp công nghiệp ở địa phương. Tuy nhiên, việc làm cho các thành viên của những hộ bị di dời nhìn chung có vẻ rất hạn chế. Một cuộc phỏng vấn 88 hộ gia đình ở Hà Tây và Vĩnh Phúc cho thấy, chỉ có 15 trong tổng số 330 thành viên ở độ tuổi lao động của các hộ đó trở thành công nhân tại các xí nghiệp thuộc KCN.

- Một số hộ thiếu ý tưởng hoặc kinh nghiệm để tìm cách đầu tư khoản tiền mặt lớn được đền bù vào những hoạt động mới mang lại thu nhập, vì thế đã dẫn đến tình trạng tiêu thụ lãng phí.

- Những hộ gia đình ít được cảnh báo trước về việc thu hồi đất thì sẽ có ít khả năng lập kế hoạch chiến lược sinh kế mới.

3. Nhìn từ góc độ của doanh nghiệp

Kinh nghiệm của các doanh nghiệp trong việc xây tiếp cận đất công nghiệp được chuyển đổi từ đất nông nghiệp tương đối khác nhau, phụ thuộc vào cơ chế quản lý KCN. Các doanh nghiệp ở tỉnh Long An cho biết đã hoàn thành các thủ tục thuê đất và cấp sổ đỏ trong vòng 15 ngày kể từ khi tiếp xúc với các công ty phát triển hạ tầng KCN để thuê đất công nghiệp. Tuy nhiên. những vấn đề mà các doanh nghiệp tiếp cận đất chuyển đổi từ đất nông nghiệp thường gặp bao gồm:

+ Những khó khăn và chậm trễ trong việc đàm phán đền bù với nông dân. Mặc dù các mức đền bù được dựa trên khung giá của nhà nước, nhưng ở một số tỉnh ví dụ như tỉnh Hà Tây, các doanh nghiệp phải thảo thuận các thủ tục đền bù trực tiếp với nông dân. Điều này đôi khi gây ra áp lực từ dân chúng đối với các doanh nghiệp, đặc biệt khi người ta biết rằng có những khoản thanh toán thêm để đẩy nhanh việc giải tỏa đất; thậm chí có cả những khiếu nại hồi tố đối với đất đã được thu hồi từ trước.

+ Những khó khăn, tốn kém và chậm trễ trong việc đàm phán với chính quyền địa phương. Mặc dù các thủ tục thuê đất chính thức thường có thể được hoàn tất tương đối nhanh, nhưng việc tìm kiếm lô đất và đạt được sự thỏa thuận để khởi động các thủ tục cho thuê có thể tốn rất nhiều thời gian. Đối với các thủ tục chính thức, các doanh nghiệp ơ Hà Tây và Vĩnh Phúc cho biết thủ tục để được thuê đất tại các KCN chưa được giải tỏa mất khoảng 170-190 ngày, và phải làm việc với 10-12 cơ quan nhà nước khác nhau.

+ Ngoại trừ ở những KCN tốt nhất, các doanh nghiệp thường gặp phải những khó khăn trong việc phát triển cơ sở hạ tầng: đường giao thông, điện, nước, rác thải v. v.

Tóm lại, việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang sử dụng cho công nghiệp hiện nay là một quá trình mang nặng tính trung gian của Nhà nước bao gồm việc thu hồi đất về mặt hành chính với giá của nhà nước và chế độ tự quyết định việc cho thuê của Nhà nước đối với các doanh nghiệp. Điều này làm cho việc chuyển đổi đất diễn ra nhanh chóng, nhưng cũng làm phát sinh nhiều vấn đề ở mức độ cao, đó là sự cưỡng chế, việc tự quyết của Nhà nước trong việc cho thuê đất và những khó khăn trong việc định giá đất theo thị trường.

(Nguồn: Trung tâm Điều tra và quy hoạch đất đai)