Trên thế giới, Business Park là tên gọi chung của các Khu công nghiệp-Industrial Park, Khu nghiên cứu khoa học-Science, Research Park, Khu công nghệ cao-Hi-tech, Technology Park, Khu văn phòng - Office Park, Khu thương mại - Business Park và các khu chức năng tương tự khác như Warehouse/Distribution Park, Logistics Park, Incubator Park hay Corporate Park. Dưới bất kỳ tên gọi nào, Business Park luôn là sự kết hợp hài hòa giữa hai khái niệm: công viên - park và thương mại - business. Công viên - park là một khu vực có cảnh quan đẹp được sử dụng cho các mục đích nghỉ ngơi, thể thao và giải trí. Khu kinh doanh thương mại - business là khu vực được quy hoạch và thiết kế theo kiểu các nhóm văn phòng làm việc và sản xuất hiện đại, nhằm phục vụ cho sự trao đổi, hợp tác và thương mại, liên quan đến các sản phẩm mang tính nghiên cứu khoa học, phát triển và công nghệ cao. Sự hình thành phát triển các Business Park đến nay chỉ ra rằng phép cộng trong khái niệm trên là sự giải quyết thỏa đáng một tổng thể thống nhất giữa ba yếu tố hoạt động cơ bản của con người: sống, làm việc và nghỉ ngơi.

Ngày nay, Business Park được hiểu là một “cộng đồng phát triển” mang tính chuyên biệt, có một cấu trúc tổng thể hợp nhất theo dạng “công viên”, bao gồm các công trình liên hoàn đa chức năng nhằm phục vụ các nhu cầu sử dụng khác nhau từ sản xuất công nghiệp tới văn phòng, thương mại, dịch vụ, … và các công trình chức năng khác nhằm phục vụ tốt nhất nhu cầu của những người làm việc tại đây và cả các khu vực xung quanh.

Tại Việt Nam, Business Park được biết đến dưới các tên gọi như khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các khu vực thương mại khác. Về bản chất, đây là các Business Park thuộc giai đoạn đầu tiên với tiêu chuẩn và chất lượng thấp.

Lịch sử hình thành

Có thể nói khái niệm về Business Park được bắt đầu vào đầu những năm 1950, khi Trường đại học Standford (California, Hoa Kỳ) có sáng kiến triển khai một chương trình hợp tác về học bổng, nghiên cứu và việc làm với một số công ty trong khu vực. Cùng với chương trình này, trường Standford cung cấp một phần đất đai của mình (khoảng 3.240ha) cho các công ty công nghệ cao có khả năng đem lại lợi ích cho Standford hoạt động. Vào năm 1951, các hợp đồng đầu tiên đã được ký kết và Thung lũng Silicon, Business Park đầu tiên trên thế giới, được hình thành từ đó. Đến cuối những năm 1960, trường Trinity (thuộc Đại học Cambridge, Anh) quyết định sao chép cách làm của Standford tại một vùng đất phi sản xuất ở rìa phía đông bắc thành phố Cambridge và hình thành Khu nghiên cứu khoa học Cambridge, Business Park đầu tiên ở Anh.

Thung lũng Silicon (California,Hoa Kỳ)

Khu nghiên cứu khoa học Cambridge (Cambridge, Anh)

Ý tưởng xây dựng các Khu nghiên cứu khoa học - sản xuất đã nhanh chóng trở thành một giải pháp mới thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia trên thế giới. Các Business Park được phát triển mạnh mẽ với nhiều thể loại khác nhau, có thể kể đến Khu nghiên cứu khoa học công nghệ Sophia Antipolic Science-Technology Park tại Riviera, Pháp vào cuối những năm 1960; Thành phố khoa học Tsukuba Science City tại Nhật Bản vào những năm 1970; Khu văn phòng Stockley Office Park hay Khu thương mại Aztec West Business Park tại Bristol, Anh vào những năm 1980. Business Park đã phát triển qua bốn thế hệ và trở thành một không gian làm việc vô cùng linh hoạt cho các hoạt động sản xuất, thương mại cũng như các hoạt động sống, nghỉ ngơi của con người. Business Park chính là động lực phát triển kinh tế xã hội của rất nhiều cộng đồng, đặc biệt là đối với các cộng đồng đang trong quá trình đô thị hóa. Đến nay, Business Park đã mặc nhiên được coi là một cấu trúc cần thiết trong quy hoạch phát triển các thành phố hiện đại.

Các thế hệ Business Park

Business Park thuộc thế hệ thứ nhất được bắt nguồn từ một kiểu xây dựng được gọi là khu công nghiệp. Khu công nghiệp này thường nằm ở ven các đô thị, bao gồm các nhóm công trình phục vụ cho hoạt động sản xuất công nghiệp hay kho tàng. Mặc dù hoàn hảo trong ý tưởng, các tiêu chuẩn về quy hoạch, kiến trúc cũng như môi trường được không ngừng nâng cao, song các Business Park thế hệ thứ nhất chỉ đơn thuần là công việc xây dựng cơ sở hạ tầng, phân chia lô đất, tạo cảnh quan cho các khoảng trống còn lại và “bán” chúng. Với tỷ lệ các bộ phận chức năng, đặc biệt là cây xanh chưa hợp lý, các Business Park thế hệ thứ nhất khó có thể đạt được một môi trường và các dịch vụ, tiện nghi xã hội, hạ tầng chất lượng cao.

Business Park thế hệ thứ nhất: Hampshire Corporate (Hampshire, Anh)

Sự thiếu hụt các chức năng công cộng như quán cafe, cửa hàng,… đã làm cho các khu vực sản xuất văn phòng trở nên biệt lập vào ban ngày và vắng vẻ vào ban đêm. Rút kinh nghiệm từ các Business Park thuộc thế hệ thứ nhất và kết hợp với yêu cầu chất lượng của cuộc sống cộng đồng, Business Park thế hệ thứ hai đã ra đời. Các Business Park thuộc thế hệ thứ hai có xu hướng lấp đầy các khoảng trống còn lại ở vành đai đô thị, nhằm khôi phục và tiếp thêm sức sống cho các khu vực ngoại ô và nhằm xoá bỏ ảnh hưởng xấu của các khu vực công nghiệp lạc hậu. Điều đó cũng tạo nên sự tương thích giữa vị trí và giao thông vận chuyển. Các Business Park thế hệ thứ hai thành công thường sử dụng các hình thức không gian đô thị như là một chìa khóa cho những ý tưởng thiết kế và luôn cố gắng trở thành các bộ phận cấu thành chính thức trong quy hoạch đô thị: có đầy đủ các tính chất tự nhiên và cấu trúc truyền thống của cuộc sống như nhà ở, cửa hàng, giải trí, trường học,…Tuy nhiên, mật độ đồng nhất và tiêu chuẩn hóa của các lô đất trong một loạt các Business Park thuộc thế hệ thứ hai lại có xu hướng trở thành một khung chắn đối với việc tạo dựng cảnh quan và sự liên kết không gian của một đơn vị phát triển.

Business Park thế hệ thứ hai: Chiswick Place (London, Anh)

Chính sự phát triển về quy mô, vị trí và mật độ là những yếu tố để phân biệt các Business Park thế hệ thứ ba với những cái trước đó. Các khu đất có sẵn trong phạm vi mở rộng của thành phố hay các vùng ven đô trở nên không đủ để phù hợp với các ý tưởng và tiêu chuẩn mới về phát triển, Business Park thế hệ thứ ba chuyển tới các khu đất rộng nằm ở xa trung tâm thành phố hay gần các sân bay. Các Business Park này tuân thủ các nguyên tắc quy hoạch tổng thể và xây dựng cơ sở hạ tầng của một đô thị nhỏ mới (đô thị mà trước đây coi các Business Park thế hệ thứ nhất và thứ hai là một thành phần của nó) với quy mô phát triển lên tới 80-200ha. Các công trình phục vụ công cộng được hợp thành một địa điểm nổi bật hay một trung tâm đô thị nhỏ phục vụ các đơn vị phát triển. Các đơn vị phát triển này với mật độ và kích thước lô đất khác nhau tạo ra sự đa dạng cho mọi đối tượng sử dụng trong Business Park. Trên một quy mô lớn, các Business Park thế hệ thứ ba đã đem lại lợi ích không chỉ cho các doanh nghiệp mà cho cả cộng đồng bằng các loại hình việc làm, kinh doanh, công nghệ hiện đại trong một khung cảnh lý tưởng mà môi trường nội thành không thể tạo ra.

Business Park thế hệ thứ ba: Aztec West (Bristol, Anh)

Cùng với sự nỗ lực của các nhà quy hoạch và phát triển, các Business Park thế hệ thứ tư đã tất yếu ra đời. Business Park loại này giống như một khu “làng” với khả năng tự chủ độc lập của một tổ hợp liên kết các đơn vị phát triển, mà tổng thể của nó tương tự như một đô thị nhỏ. Bằng việc phát triển mạng lưới nhà ở và hệ thống giáo dục, phục vụ công cộng, các Business Park này thiết lập một sự phát triển tự trị, độc lập hoàn toàn với chính thành phố và vùng ngoại ô mà từ đó nó được sinh ra, tạo nên một quần thể kiến trúc với hình thức phát triển hoàn toàn mới mẻ. Các Business Park thế hệ thứ tư với quy mô lớn và trình độ tổ chức, kỹ thuật xã hội cao đã trở thành các địa điểm nổi bật có giá trị và quan trọng của toàn vùng.

Business Park thế hệ thứ tư: Khu làng Marina (California, Hoa Kỳ)

Quy hoạch Business Park

Business Park là một mô hình phát triển bền vững. Quy hoạch Business Park hướng tới sự hòa nhập giữa sử dụng đất, hệ thống giao thông vận chuyển, xử lý chất thải và các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác trong một mối quan hệ tổng thể thống nhất, tạo cơ hội cho việc sử dụng hiệu quả năng lượng, vật liệu và hạn chế sự bành trướng của đô thị. Các nhà quy hoạch Business Park có xu hướng quay trở lại với việc thiết kế dựa trên sự gắn kết trong các đơn vị ở truyền thống: tập trung và hòa nhập các loại hình nhà ở với khu thương mại, văn phòng làm việc, khu vực sản xuất và không gian công cộng. Quy hoạch sử dụng đất được xác định trên cơ sở bến xe công cộng và khả năng đi bộ, giảm thiểu việc sử dụng phương tiện cá nhân. Các Business Park thuộc thế hệ thứ ba và thứ tư là những ví dụ sinh động về áp dụng nguyên lý thiết kế này.

Những giải pháp quy hoạch vuông vắn (ô cờ hay tuyến song song) rất ít gặp trong các Business Park hiện đại. Thay vào đó là các giải pháp quy hoạch linh hoạt, triệt để khai thác các yếu tố về địa hình, địa mạo, cảnh quan môi trường, đặc điểm sinh thái và nhấn mạnh vào đặc trưng của Business Park. Những lô đất trong Business Park theo đó cũng có hình dáng rất đa dạng, phụ thuộc vào ý đồ quy hoạch và tổ chức hệ thống giao thông. Việc phân chia lô đất nhấn mạnh các đặc điểm tự nhiên của khu đất, tạo khả năng liên kết các công trình, tạo các không gian mở xen kẽ liên hoàn và hình thành một tổng thể quy hoạch - kiến trúc độc đáo riêng của Business Park.

Tổ chức giao thông và chia lô đất linh hoạt trong khu Avis Farm (Michigan, Hoa Kỳ)

Sơ đồ tổng mặt bằng khu Keystone Pacific (Hoa Kỳ)

Cảnh quan đẹp, ấn tượng và đồng bộ là yếu tố nổi bật trong các Business Park. Mỗi Business Park đều có các bản quy hoạch chi tiết các yếu tố cảnh quan và các quy định kiểm soát phát triển chặt chẽ, bao gồm: cổng vào, đường phố, cây xanh, mặt nước, biểu tượng, biển hiệu, màu sắc, chiếu sáng,… Các khoảng mở công cộng được bố trí tại những nơi dễ nhận biết, hấp dẫn và tạo điều kiện liên kết con người. Các sân chơi nhỏ, ghế ngồi nghỉ hay các điểm dừng chân được đặc biệt quan tâm. Mặt nước là yếu tố quan trọng không thể thiếu trong thiết kế cảnh quan Business Park. Mặt nước vừa có tác dụng nâng cao chất lượng cảnh quan vừa có tác dụng giảm bớt các sức ép về nguồn nước tưới và thoát nước mưa. Các khu vực phụ trợ như chỗ đỗ xe tải, sân bãi lộ thiên, khu vực kỹ thuật ngoài trời cũng được thiết kế cảnh quan, bao gồm các vùng đệm cây xanh, hàng rào cây hay các dạng cảnh quan khác.

Cảnh quan trong Cornell Business & Technology Park (New York, Hoa Kỳ)

Các công trình trong Business Park

Xu hướng thiết kế bền vững và linh hoạt ngày nay đã trở nên phổ biến trong các Business Park ở các nước phát triển. Kết quả của nó là sự hình thành của một loạt các công trình “xanh” - green building với các không gian linh hoạt - flex space.

Công trình “xanh” hay công trình bền vững là một cấu trúc được thiết kế, xây dựng, nâng cấp, hoạt động và tái sử dụng theo một chu trình sinh thái nhằm đáp ứng các mục tiêu cấp thiết của cuộc sống như bảo vệ sức khỏe con người, nâng cao năng suất lao động, sử dụng hiệu quả hơn năng lượng, nước và các nguồn tài nguyên khác, giảm thiểu các tác động tới môi trường. Mặc dù công trình “xanh” thường có chi phí ban đầu cao hơn các công trình thông thường nhưng về lâu dài chúng mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn. Các vật liệu “xanh” và hệ thống kỹ thuật công trình “xanh” có tuổi thọ cao hơn và tốn ít chi phí bảo dưỡng hơn các loại thông thường.

Công trình trong khu Chiswick Place (London, Anh)

Tính linh hoạt và đa năng là chìa khóa dẫn tới sự thành công của các công trình trong Business Park. Không gian cần thích nghi với nhu cầu đa dạng của người sử dụng, phù hợp với sự thay đổi liên tục về chức năng cũng như việc phân chia hay mở rộng không gian. Đó chính là quan điểm cơ bản về thiết kế không gian linh hoạt trong các công trình của Business Park.

Công trình trong khu Aztec West (Bristol, Anh)

Công trình trong khu Blythe Valley (Solihull, Anh)

Bằng việc chuyển ý tưởng công viên-park ra khỏi trung tâm thành phố và đặt trên đó các chức năng thương mại, làm việc hay công nghiệp-business, dường như một “thiên đường” mới đã được tạo ra. Khoa học, công nghệ, thương mại kết hợp công cộng, dịch vụ và nghệ thuật cùng chen vai sát cánh với các khu vực cây xanh, hồ nước cảnh quan thiên nhiên trong “thiên đường” này. Có thể nói một triết lý chung xuyên suốt trong quá trình phát triển của các Business Park chính là: công việc, tiện nghi, môi trường và qua tất cả những điều này cuối cùng là chất lượng cuộc sống con người.

(Xem tiếp)