Trước đây quy hoạch xây dựng đô thị phần nhiều mang tính duy lý, nặng tính bao cấp và mặc nhiên quy hoạch đô thị sinh ra kinh tế: giá trị đất đai tăng lên, làm nên giá trị kinh tế khi xây dựng đô thị qua việc xây dựng đường xá, hạ tầng xã hội,… Điều đó tự nhiên coi vấn đề kinh tế đô thị là không phải bàn, nghiên cứu sâu hơn. Bài viết này tập trung vào việc xác định, làm rõ các yếu tố là động lực phát triển xây dựng các khu đô thị mới tại đất nước đang phát triển như Việt Nam – mục tiêu phát triển kinh tế được chú trọng nhất.

Phối cảnh Khu đô thị Tây Hồ tây.

Trên thế giới và Việt Nam chỉ có 1 số ít đô thị hình thành trên yếu tố chính trị và quân sự còn lại chủ yếu đô thị hình thành trên yếu tố quản lý và kinh tế. Hầu như các đô thị trên thế giới và Việt Nam từ xưa đến nay hình thành nhờ các yếu tố thông thương kinh tế- nhất cận thị, nhị cận giang- thành phố gắn liền với cảng là phát triển sớm nhất (Vân Đồn, Phố Hiến,Hà Nội, Hải Phòng, Sài Gòn,…)- đô thị là nơi phát triển các kinh tế phi nông nghiệp. Một số ít đô thị hình thành do điều kiện chính trị và quân sự- thành nhà Hồ, Hội An,…

Hình ảnh đô thị Hội An tái sinh nhờ bảo tồn, dịch vụ du lịch.

 Đô thị hình thành bởi yếu tố nào thì sẽ suy tàn hoặc kém phát triển khi yếu tố đó mất đi, từ yếu tố tạo thị ban đầu thì đô thị có thể phát triển thêm các yếu tố khác trong đó yếu tố kinh tế đô thị là xương sống, căn bản để đô thị tồn tại và phát triển. Kinh tế (kinh tế phi nông nghiệp) mất đi thì đô thị chết, hoặc không phát triển ví dụ: đô thị Phố Hiến, con đường tơ lụa,... Trước đây khi kinh tế công nghiệp chưa phát triển thì việc thông thương, vận chuyển hàng hóa, giao thông là “con đường”, phương thức duy nhất kết nối giữa các đô thị và đô thị nhờ đó mà tồn tại và phát triển. Các hình thức giao dịch hàng hóa thông qua việc trao đổi trực tiếp- hàng đổi hàng; hàng đổi tiền- là chủ yếu. Đô thị như Phố Hiến, con đường tơ lụa, Hội An… khi không còn lợi thế về phương tiện trao đổi nữa, hạn chế về thông thương kinh tế trở lên yếu kém, không phát triển bởi đô thị lại được chuyển dịch về hướng mà ưu tiên phát triển kinh tế. Lúc này đô thị như Phố Hiến, con đường tơ lụa,… có thể nói bước sang giai đoạn suy tàn. Khi phát triển kinh tế xã hội lên một mức độ cao hơn, trình độ, phương thức trao đổi kinh tế mang tính hiện đại và toàn cầu thì có thể các đô thị này có khả năng phục hồi một phần nhờ kinh tế dịch vụ du lịch, bảo tồn các giá trị văn hóa đô thị- điển hình ở Việt Nam là đô thị Hội An… Tuy nhiên sự tồn tại và phát triển của đô thị lúc này khác hẳn với sự hình thành đô thị ban đầu – sự sinh ra đô thị là yếu tố giao thương kinh tế, phát triển mở rộng theo chiều ngang về quy mô và không gian- lúc này đô thị tái sinh trên yếu tố kinh tế dịch vụ du lịch văn hóa chỉ chủ yếu phát triển theo chiều sâu, không phát triển hoặc phát triển rất ít về không gian và quy mô.

Thành phố ma – không có người ở- tại Trung Quốc

Việc tổ chức không gian đô thị nhằm nâng cao, phát triển sự giao lưu, trao đổi kinh tế sẽ được ưu tiên và đầu tư trước: có thời kỳ tất cả các tỉnh thành Việt Nam đều ưu tiên phát triển khu công nghiệp tại cửa ngõ thành phố, tại đồng bằng, thuận lợi giao thông nhằm thu lợi từ thuế, việc làm,… để tái đầu tư phát triển hạ tầng đô thị bên trong thành phố nhưng cũng kèm theo hệ quả là ô nhiễm môi trường và hình thái đô thị xuống cấp,...

Các khu đô thị mới hình thành phần nhiều dựa trên sự hấp dẫn về đầu tư kinh doanh bất động sản đem lại lợi nhuận kinh tế lớn cho nhà đầu tư. Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất cũng nhằm mục đích thu lại nguồn lực kinh tế. Nhà nước cũng đưa ra các cơ chế để thu hút sự đầu tư của xã hội, tổ chức doanh nghiệp, cá nhân tham dự vào vấn đề phát triển xây dựng các khu đô thị mới qua các hình thức như BT, BOT, PPP,..nhằm đẩy mạnh quá trình phát triển đô thị hóa và quản lý đô thị.

Như vậy kinh tế biến đổi dẫn đến sự tồn tại, phát triển của đô thị biến đổi: hình thành, phát triển, tàn lụi và tái sinh. Dẫn đến động lực phát triển đô thị, quy hoạch đô thị chính là do yếu tố kinh tế đô thị nhiều hơn là yếu tố sử dụng đất và đó cũng là một phần ý tưởng về sự hình thành các đặc khu kinh tế: HongKong, Dung Quất, Mahattan,..

Tuy nhiên việc nhìn nhận động lực phát triển các khu đô thị mới tại Việt Nam hiện nay chủ yếu dựa trên sức hấp dẫn thặng dư về kinh tế cũng đã biểu hiện nhiều yếu tố dẫn tới sự phát triển thiếu bền vững của các khu đô thị mới: tình trạng quá nóng hoặc quá lạnh về kinh tế thị trường bất động sản, các khu đô thị mới chủ yếu đạt về chức năng sử dụng đất- chủ yếu phục vụ nhu cầu ở mà thiếu các chức năng khác ; cơ chế chính sách lạc hậu không theo kịp thực tế phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch nhiều nơi, nhiều khu vực quá giống nhau dẫn tới bội cung, không phù hợp thực tế dẫn tới quy hoạch treo, tình trạng hoang hóa, ô nhiễm môi trường, thất nghiệp, thiếu cái nhìn tổng thể, hạ tầng kỹ thuật quá tải,… Sự tồn tại của loại hình nhà ở chia lô, bám mặt phố - là thành phần đi kèm sự phát triển đô thị từ xưa tới nay  tại Việt Nam-  đem lại lợi ích kinh tế trực tiếp cho người dân, nhưng cũng kèm theo hệ lụy tiêu cực về hình thái kiến trúc đô thị, môi trường, mật độ,…

Nghiên cứu phát triển kinh tế đô thị tức là nghiên cứu động lực phát triển xây dựng các khu đô thị mới: sử dụng các công cụ kinh tế để phân tích các  vấn đề đô thị như tội phạm, giáo dục, vận chuyển công cộng, nhà ở, tài chính, chính sách, môi trường,...

Trên thế giới, kinh tế đô thị bắt nguồn từ các lý thuyết vị trí của Von Thunen, Alonso, Chritaller, Losch, phân tích không gian kinh tế. Kinh tế nghiên cứu về việc phân bố nguồn lực khan hiếm và các hiện tượng kinh tế diễn ra trong một không gian địa lý. Các ngành kinh tế khác bỏ qua những khía cạnh không gian của việc ra quyết định, nhưng kinh tế đô thị tập trung không chỉ vào các quyết định vị trí của công ty, cá nhân mà còn của cả thành phố - trung tâm đô thị. Arthur O’Sullivan cho rằng kinh tế đô thị được chia thành các lực lượng thị trường trong sự phát triển thành phố gồm: Sử dụng đất đô thị; Giao thông đô thị; Các vấn đề đô thị ; Chính sách kinh tế; Nhà ở và chính sách công; Chính quyền địa phương và thuế.  

Nền  tảng kinh tế của đô thị:

a. Đô thị là những điểm nút, tập trung các hoạt động kinh tế:

Tính tập trung: Sự phân bố của con người bị chi phối của quy luật lợi ích, các nhân tố tự nhiên, nguồn lợi tự nhiên ảnh hưởng đến các quyết định cư trú của con người. Thành phố là những điểm nút chịu tác động của lực lượng thị trường. Sự cạnh tranh dẫn tới phân bố tập trung các vị trí trung tâm (người cung cấp hàng hóa ) và các vùng xung quanh (người tiêu dùng)

Kinh tế với tính tập trung hệ thống giao thông vận tải: tiết kiệm chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông. Giảm thiểu thất thoát thông tin, chi phí vận tải, vận chuyển.

Tính kinh tế nhờ quy mô: Tiến hành các hoạt động kinh tế là quyết định về quy mô- vấn đề hiệu quả (chênh lệch giữa kết quả thu và chi phí bỏ ra). Tăng hiệu quả đồng nghĩa với tiết kiệm chi phí. Tồn tại quy mô sản xuất tối thiểu cần thiết cho cạnh tranh. Tính kinh tế nhờ quy mô có được từ: sự chuyên môn hóa của sức người và thiết bị công nghệ.

b. Ảnh hưởng của ngoại vi:

Khái niệm: là lợi ích của các chủ thể kinh tế thu được từ môi trường bên ngoài chứ không phải từ chính họ. Ảnh hưởng tích cực: không tốn kém chi phí; ảnh hưởng tiêu cực: tính phi kinh tế gây thiệt hại cho các chủ thể.

Tính kinh tế nhờ sự phân bố tập trung: mang tính khách quan, ảnh hưởng lẫn nhau khi phân bố cạnh nhau. Thúc đẩy sự chuyên môn hóa, tăng năng suất, cho phép sử dụng chung hạ tầng, dịch vụ chung, tăng cường các mối quan hệ ngang và chéo, phối hợp giữa các doanh nghiệp về sản phẩm, dịch vụ, nguyên nhiên liệu; tạo điều kiện tốt hơn cho quảng bá, giới thiệu sản phẩm, thương hiệu. Thúc đẩy việc cải tiến mẫu mã, lợi dụng chất xám, tri thức, tay nghề cao; đồng thời thu hút được nhiều khách hàng nhờ tính cạnh tranh, tăng sự lựa chọn và tiết kiệm chi phí cho khách hàng.

Tính kinh tế nhờ vị trí: xảy ra khi chi phí sản xuất của một doanh nghiệp giảm xuống trong khi tổng sản lượng của cả ngành tăng lên.

Tính kinh tế nhờ đô thị hóa: xảy ra khi chi phí sản xuất của một doanh nghiệp giảm xuống trong khi tổng sản lượng của cả khu vực đô thị tăng lên. Tăng quy mô  của toàn bộ nền kinh tế và tăng lợi nhuận của các doanh nghiệp trên toàn thành phố chứ không phải của một ngành kinh tế riêng biệt. Được thể hiện ở: Cơ sở kinh tế đa dạng, thị trường rộng, cơ sở hạ tầng tốt, lao động trình độ cao. Ảnh hưởng của sự thay đổi sản lượng của ngành và quy mô thành phố đối với năng suất lao động- được thể hiện dưới dạng quan hệ hàm số: q=f(k,e,Q,N)
Trong đó:
q: sản lượng tính cho một lao động trong một ngành kinh tế cụ thể
k: vốn đầu tư tài sản tính bình quân cho một lao động (giá trị thiết bị)
e: trình độ giáo dục và đào tạo của người lao động (phản ánh kỹ năng lao động)
Q: tổng sản lượng của toàn ngành kinh tế
N: dân số của thành phố
(Một số nghiên cứu thực tế đã chỉ ra rằng lợi ích của tính kinh tế nhờ vị trí lớn hơn lợi ích của tính kinh tế nhờ đô thị hóa.)
Tính phi kinh tế: ô nhiễm môi trường, tắc nghẽn giao thông, tội phạm, tệ nạn xã hội và những ảnh hưởng khác (biến đổi khí hậu, lạm phát, đầu cơ, công bằng xã hội, chênh lệch giàu nghèo,...)

c. Quy mô tối ưu của đô thị:

Quy mô tối ưu là quy mô cho phép khai thác được tính kinh tế nhờ sự tập trung và hạn chế, loại trừ được tính phi kinh tế do sự tập trung quá mức gây ra. Quy mô tối ưu của một thành phố không cố định mà nó thay đổi theo thời gian và phụ thuộc vào trình độ khoa học công nghệ.

Hiện nay xuất hiện nhiều đô thị lớn và cực lớn nhờ sự tiến bộ về công nghệ giao thông vận tải (ô tô, tàu điện, thang máy,..) nhưng có thể nhận thấy các hiện tượng quá tải như tắc nghẽn giao thông, thiếu nước sạch, ngập úng, thiếu năng lượng,.. Sở dĩ như vậy là từng cá thể vẫn tìm thấy lợi ích từ cuộc sống tại đô thị. Những vấn đề về tiêu cực của thành phố sẽ làm tăng chi phí xã hội lớn (cá thể mất ít nhưng xã hội lại mất nhiều). Trong quy hoạch không gian đô thị có lý thuyết “đơn vị ở”: coi quy mô khu đô thị tối ưu thể hiện ở các yếu tố: bán kính 400-500m đảm bảo 15 phút đi bộ; không có đường liên khu vực (>30m) cắt qua, có đầy đủ hệ thống hạ tầng xã hội cấp 1, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Hiện nay “đơn vị ở” đang biến động rất nhiều , xuất hiện nhiều công trình hỗn hợp, chuyển đổi chức năng,.. nguyên do cách thức tính toán, đánh giá mới quan tâm tới các vấn đề tập trung, nội tại khu vực (hạn chế các yếu tố phi kinh tế) mà chưa quan tâm nhiều tới yếu tố ngoại vi (tính kinh tế nhờ ngoại vi, vị trí).

Kết luận:

Khi nhìn nhận phát triển khu đô thị mới dưới yếu tố kinh tế như là động lực quan trọng nhất sẽ giúp nghiên cứu, bổ sung lý luận về quy hoạch xây dựng đô thị cho quy chuẩn quy hoạch đô thị (quy chuẩn về quy hoạch phần lớn là quy hoạch theo chức năng); giúp quy hoạch đô thị phân bổ về vị trí tốt hơn phù hợp với từng vùng kinh tế; giúp phân kỳ đầu tư xây dựng đô thị; xác định rõ tính chất của từng đô thị; phân loại đô thị theo sự thu hút đầu tư- nguồn đầu vào của đô thị,…đưa ra các luận điểm, phương pháp đánh giá, xác định rõ hơn các mục tiêu của phát triển xây dựng đô thị mới, giúp cho các đối tượng liên quan đến quy hoạch đô thị lập, quản lý, đầu tư hiệu quả hơn.

Bảo tàng Guggenheim Bilbao được xây dựng với mục tiêu là một động lực quan trọng tái phát triển thành phố Bilbao- Tây Ban Nha.

Trong điều kiện kinh tế Việt Nam còn nhiều khó khăn, các khu đô thị mới không chỉ giải quyết vấn đề chỗ ở mà còn cần phải sinh ra lợi nhuận kinh tế cho cả người đầu tư, nhà nước và người sinh sống trong đô thị, đồng thời phải giảm thiểu các tác động tiêu cực liên quan mới có thể phát triển đồng bộ và hoàn thiện. Các khu đô thị mới nên kèm thèo các dịch vụ khác như: dịch vụ du lịch, sân golf, dịch vụ thể dục thể thao, y tế, văn hóa, giáo dục, casino, thương mại,…để bổ sung cho các hoạt động sinh hoạt thường ngày của dân cư đô thị và thu hút nguồn lực từ nơi khác tới.

Th.s KTS. Lê Xuân Trường, Nghiên cứu sinh, Trường Đại học Xây dựng
Bài đã đăng trong tạp chí Kiến trúc Việt Nam 09/2013