Thực tế phát triển cho thấy, trong quá trình phát triển nhà ở, bên cạnh việc xây dựng các khu nhà ở mới, việc cải tạo và nâng cao chất lượng môi trường sống trong các khu ở cũ luôn luôn là một nhiệm vụ quan trọng, diễn ra thường xuyên và liên tục. Tuỳ theo đặc điểm hình thành, xây dựng và phát triển của các khu ở trong các thời kỳ khác nhau mà mục tiêu, quá trình và biện pháp cải tạo nâng cấp cụ thể cũng khác nhau.

Ở nước ta, từ giữa những năm 90 (thế kỷ 20), ở các thành phố lớn như Hà nội, TP Hồ Chí Minh,... bắt đầu tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án. Hàng trăm dự án khu ở và khu đô thị mới đã được triển khai xây dựng. Mặc dầu giải pháp quy hoạch và kiến trúc các khu ở này đã có những bước tiến đáng kể so với các thời kỳ trước, đã tạo được bộ mặt mới, hiện đại cho các đô thị trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Tuy nhiên, sau một thời gian đi vào sử dụng, trong các khu ở và khu đô thị "mới" này đã dần bộc lộ nhiều vấn đề bất cập và bức xúc cần phải được nghiên cứu giải quyết:

- Nhiều khu ở có quy mô nhỏ, manh mún. Phần lớn các khu ở có cơ cấu hạ tầng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh: thiếu các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật như: cấp điện, cấp nước, cấp gas, xử lý và thoát nước, giao thông công cộng, chiếu sáng công cộng, vệ sinh môi trường; thiếu các dịch vụ hạ tầng xã hội như: nhà trẻ, trường học, sân chơi cho trẻ em, nơi nghỉ ngơi thư dãn cho người cao tuổi, cơ sở y tế, ...

- Việc hoàn thiện khu đất và tổ chức cảnh quan không được chú ý đúng mức: diện tích cây xanh ít và trồng tuỳ tiện, chưa vận dụng các phương tiện nghệ thuật vào tổ chức không gian trống như: cây xanh, kiến trúc nhỏ, mỹ thuật công nghiệp, nghệ thuật tạo hình, trang trí mầu sắc, chiếu sáng, v.v...

- Phương thức quản lý các khu ở và dịch vụ sau kinh doanh nhà chưa rõ ràng và đồng bộ, phát sinh nhiều vấn đề xã hội phức tạp,...

Những hạn chế này đã và đang làm cho người ở chưa thoả mãn và chưa yên tâm sống trong các khu ở mới. Một số người đã bắt đầu hoặc có ý định chuyển đi ở nơi khác.Vì vậy đã đến lúc các cơ quan có trách nhiệm cần phải nghiên cứu nghiêm túc và có kế hoạch cải tạo các khu ở và khu đô thị "mới", nhằm bảo đảm những điều kiện sống tiện nghi, lành mạnh và an toàn, văn minh và hiện đại cho nhân dân trong thời kỳ mới.

Để tham khảo kinh nghiệm nước ngoài, chúng tôi xin giới thiệu một ví dụ cải tạo và nâng cao chất lượng môi trường sống cho khu ở Steilshoop, thành phố Hamburg, CHLB Đức.

Giới thiệu chung về khu ở:

Khu ở Steilshoop (gọi tắt là khu S.) bắt đầu xây dựng từ năm 1969. Đến năm 1975 khu S đã trở thành một khu ở lớn với khoảng 6400 căn hộ. Đặc điểm của khu S là tổ chức được một hệ thống đường đi bộ trung tâm nối liền 20 cụm nhà ở, mỗi cụm là một dãy nhà liên tục hình vòng cung, có độ cao từ 4 - 10 tầng và có một sân trong riêng. Ở khu trung tâm là các công trình phục vụ công cộng và nhà ở có độ cao lớn hơn, tới 14 tầng. Khu S nằm trong vùng có cảnh quan đẹp, có vị trí thuận lợi so với thành phố, có nhiều loại hình nhà ở và căn hộ, môi trường yên tĩnh, với nhiều diện tích cây xanh, sân chơi, sân thể thao và một trung tâm thương mại lớn. (Hình 1)Mặc dầu khu ở có nhiều điều kiện tốt như vậy nhưng đến cuối những năm 80 (thế kỷ 20) rất nhiều người dân ở đây đã chuyển đi ở chỗ khác vì họ không thoả mãn với các điều kiện sống ở đây! Các tiện nghi phục vụ công cộng thiếu thốn, nhiều công trình bị xuống cấp, thậm chí bị phá hoại, cảnh quan môi trường không được quan tâm chăm sóc và đặc biệt là nảy sinh nhiều vấn đề xã hội, làm cho chất lượng môi trường sống bị suy giảm nghiêm trọng.

Tình hình khu ở trước khi cải tạo:

1. Tình hình xã hội:Đến cuối năm 1988, khu S có khoảng 16300 người ở. Khu S là một khu dân cư trẻ, có số lượng trẻ em cao và nhiều đôi vợ chồng trẻ có nhu cầu chăm sóc con cái trong thời gian đi làm. Một đặc điểm nữa là trong số dân cư ở đây có nhiều thanh niên chưa qua đào tạo và nhiều người thất nghiệp, số người nhận trợ cấp xã hội cũng đông hơn mức trung bình của thành phố (16,4% so với 9,2%), số người nước ngoài cũng đông hơn mức trung bình của thành phố (18,9% so với 12%). Ngược lại số người cao tuổi tương đối ít.Trong khu S có khoảng 6380 căn hộ, trong đó 75% là nhà ở xã hội, 15% là nhà ở do các công ty kinh doanh nhà đầu tư, 7% là nhà ở do địa phương đầu tư và 3% là nhà dân tự xây. Về sở hữu nhà ở: 49% là nhà thuộc nhà nước và tập thể, 51% là thuộc tư nhân và cá thể.Quy mô căn hộ: loại 1 phòng rưỡi: 46m2, loại 2 phòng rưỡi: 72m2, loại 3 phòng: 80m2, loại 4 phòng: 95m2.Giá thuê nhà ở đây tương đối cao, vượt qúa khả năng chi trả của nhiều người.Tình trạng nhiều căn hộ bỏ trống, không có người thuê, là do những bất cập trong chính sách nhà ở, loại hình sở hữu phức tạp và một phần cũng do nhu cầu về nhà ở không còn lớn như trước.

2. Cơ cấu hạ tầng xã hội:Trong khu ở có một loạt công trình phục vụ công cộng, dưới dạng tổ hợp hoặc phân tán, với các dịch vụ thông tin, tư vấn, ngân hàng, đào tạo và y tế, nhưng còn thiếu nhiều công trình PVCC khác như: nhà trẻ-mẫu giáo (thiếu khoảng 100-150 chỗ), thư viện, câu lạc bộ, xưởng dạy nghề, nơi học tập nâng cao trình độ chuyên môn và vui chơi giải trí cho bố mẹ trẻ và thanh niên.Nhà trẻ-mẫu giáo thường bố trí ở tầng hầm, thiếu diện tích, thiếu ánh sáng, thông gió. Cảnh quan bên ngoài khu trường mẫu giáo (260 em) không được chú ý: sân vườn, nơi vui chơi,...Các sân chơi thể thao thể dục không được chăm sóc và thiếu công trình phục vụ luyện tập và thi đấu tổng hợp. Một số cụm nhà ở có bố trí các phòng sinh hoạt chung, khiêu vũ, giải trí, tắm hơi,... nhưng trong thực tế các phòng này rất ít sử dụng hoặc không được sử dụng vì gây ảnh hưởng tới người ở xung quanh. Không có nơi giao lưu, hội họp, tổ chức lễ tết cho người nước ngoài.

3. Tổ chức cảnh quan:Việc tổ chức không gian trống trong khu ở không được quan tâm, như: khu vực lối vào, các đường từ ngoài phố đi qua nhà vào sân trong và khu vực xung quanh các nhà ở.Khu vực lối vào thường nhỏ hẹp, thiếu ánh sáng, không được trang trí thẩm mỹ và thường là nơi để các thùng thu gom rác. Ngoài sân vườn ít cây xanh, không có ghế ngồi hóng mát, giá để xe, sân chơi cho trẻ em, nơi thư giãn. Bãi đỗ xe không đáp ứng yêu cầu.Dọc theo trục đường đi bộ chính còn nhiều đoạn để trống, chưa hoàn thiện (phía đông). Các điểm giao nhau giữa các trục đường đi bộ hoặc nơi đường đi bộ tiếp giáp đường giao thông không được chú ý tổ chức cảnh quan. Không có những trang trí cần thiết để đánh dấu đường, đánh dấu khu vực giúp phân biệt và định hướng một cách dễ dàng. Việc tổ chức không gian phía trước các cụm nhà và đầu hồi nhà quay về hướng nam, nơi có trục giao thông chính của thành phố, cũng không được chú ý.

4. Khu trung tâm:Việc tổ chức không gian và cảnh quan khu trung tâm chưa tạo được sự chú ý và sức hút đối với người dân trong khu và du khách ở bên ngoài vào. Đường phố chính Grundgen chia cắt khu trung tâm thành 2 khu bắc và nam. Cảnh quan khu trung tâm được giới hạn bởi các toà nhà cao 8-14 tầng. Khu vực phía bắc là toà nhà trung tâm thương mại (siêu thị) với mặt đứng khô cứng, và cảnh quan buồn tẻ, với gara ôtô, khu vực xuất nhập hàng, nhà ở và văn phòng. Quảng trường trung tâm phía nam nằm giữa khu vực nhà thờ Martin-Luther-King và toà nhà DIFA còn bỏ trống, được bao quanh bởi hệ thống đường giao thông với bề mặt bằng bê tông asfan thô, xám.

5. Khu trường học:Hình thức kiến trúc và cảnh quan khu các trường học, bao gồm: trường phổ thông, trường thương nghiệp, nhà thanh niên, trường cho bố mẹ,...gây ấn tượng không tốt do giải pháp mặt đứng bằng bê tông thô nhám, buồn tẻ, với những cột mầu xám, đơn điệu, tỷ lệ không cân đối, với khu vực cổng vào quá rộng và mặt sân bằng bê tông asfan thô, xám.Trong khu vực này, hàng ngày có tới 1000 học sinh phổ thông và 1000 học sinh thương nghiệp học tập, sinh hoạt và rèn luyện nhân cách.6. Giao thông:Giao thông liên hệ giữa khu S với trung tâm thành phố và các trung tâm khác bằng xe Bus và tầu điện nhanh. Tần số hoạt động hàng ngày nói chung tốt, khoảng 10 phút một chuyến trong giờ cao điểm, buổi tối và ngày nghỉ cuối tuần có thưa hơn. Hệ thống giao thông nội bộ trong khu chủ yếu là đường đi bộ. Sử lý các điểm giao nhau giữa đường đi bộ và đường giao thông lớn ở khu trung tâm chưa tốt, chưa an toàn. Diện tích các bãi đỗ xe chưa đáp ứng yêu cầu, xe phải đỗ dọc đường giao thông hoặc đường đi bộ.

Quá trình cải tạo:

1. Các biện pháp cải tạo đầu tiên:- Mở rộng và nâng cấp các nhà trẻ bán trú, bảo đảm thu nhận thêm 50 trẻ.- Mở rộng và bổ xung thêm các nhà hàng bằng cách xây thêm ở tầng 1 các nhà ở. Tạo thêm việc làm cho lao động nữ thất nghiệp. Đối với lao động nữ không qua đào tạo, nội trợ nuôi con, sẽ được tạo việc làm trong các cửa hàng phục vụ ăn uống, siêu thị, cơ sở nuôi dạy trẻ,v.v...

- Chỉnh trang và tổ chức lại cảnh quan khu vực cửa vào của các cụm nhà 12, 13 và 14 với các giải pháp: chỉnh trang phần kiến trúc, trồng cây xanh, lát lại vỉa hè, nền đường, làm các kiến trúc nhỏ, trang trí mầu sắc, tăng thêm đèn chiếu sáng.

- Tổ chức lại cảnh quan khu vực cổng vào nhà vui chơi công cộng của trẻ em trên phố Edwin-Scharff với các sân chơi, vườn hoa, cây xanh, ghế ngồi, các thiết bị đồ chơi, các dải cây xanh cách ly, v.v... Các biện pháp này cũng được áp dụng với khu vực nhà trẻ bán trú trên phố Gropius.

- Tổ chức lại cảnh quan khu vực trường phổ thông, từ bên ngoài đến sân trong của trường: làm vườn hoa, trồng cây xanh bóng mát, vòi phun nước, tăng đèn chiếu sáng trên sân, lát lại mặt sân, mặt đường, vỉa hè, hàng rào. (Hình 2)Tất cả các biện pháp trên được đầu tư trong 27 hạng mục công trình với tổng kinh phí 6.874.486, DM, trong đó nhà nước đầu tư 5.408.188, DM.

2. Các biện pháp cải tạo tiếp theo: Tổ chức cảnh quan:

- Tổ chức lại cảnh quan khu ở: xung quanh các toà nhà ở, khu vực cửa vào và đường qua nhà, khu sân trong.

- Trồng cây xanh trên mặt đứng công trình, cầu thang ngoài trời, đặc biệt là các đầu hồi nhà.

- Tiếp tục cải tạo và tổ chức lại cảnh quan các sân trong của các cụm nhà ở: bổ xung thêm các chức năng còn thiếu, trang trí thẩm mỹ, trồng cây xanh, vườn hoa, tạo mặt nước,...đặc biệt tạo các sân chơi cho trẻ em, phù hợp với từng lứa tuổi khác nhau.

- Tổ chức lại cảnh quan dọc các đường đi bộ, bảo đảm đi lại liên tục, an toàn: lát mặt nền, trồng cây xanh, tăng đèn chiếu sáng, trang trí nghệ thuật tạo hình.

- Trồng dải cây xanh lớn dọc theo ranh giới phía nam khu ở để tạo không gian xanh ngăn cách giữa khu ở và trục giao thông chính của thành phố.

- Tổ chức lại cảnh quan toàn khu nhằm đánh dấu và định hướng đễ dàng từng đường phố, từng khu nhà, quảng trường, từng khu vực: trang trí mầu sắc, nghệ thuật tạo hình, trồng cây xanh,...

Mở rộng và nâng cấp các công trình PVCC:

- Tiếp tục xây mới nhà trẻ bán trú với qui mô 100-110 trẻ trên phố Gustaf-Seitz.- Cải tạo và nâng cấp các công trình ngoài trời và hoàn thiện cơ cấu chức nâng cho nhà trẻ bán trú trên phố Fritz-flinte.

- Mở rộng xưởng học nghề, đổi mới trang thiết bị học tập và tăng cường lực lượng giáo viên.- Đầu tư cho Câu lạc bộ thanh thiếu niên một phòng y tế có qui mô phục vụ 50 giường và chăm sóc các vấn đề xã hội cho lứa tuổi 12-18 tuổi.

- Tạo thêm sân chơi thể thao cho thanh niên.

- Tạo thêm các phòng sinh hoạt công cộng cho các hoạt động xã hội và lễ hội cá nhân trong các cụm nhà ở.

Cải tạo khu trung tâm: (Hình 4)

- Tổ chức lại hệ thống cây xanh trên các trục đường giao thông và tại các ngã ba, ngã tư: tạo thành quảng trường chợ và lễ hội, quảng trường vòi phun nước, quảng trường hoa, quảng trường cây ăn quả.

- Cải tạo toà nhà trung tâm thương mại và cảnh quan xung quanh: làm lại mặt đứng, cảnh quan khu cổng vào, mái nhà, bãi đỗ xe, lát lại mặt nền đường, sân bãi, trồng cây xanh, pergola, bồn hoa, kios, v.v...

Cải tạo giao thông:

- Nâng cấp đường phố và bãi đỗ xe: lát lại mặt đường, vỉa hè, trồng cây xanh, đèn chiếu sáng, biển báo-chỉ dẫn.

- Tổ chức lại giao thông ở các ngã ba, ngã tư, làm thêm các đường cầu vượt và đường hầm đi qua các trục giao thông chính.

Những kết quả đạt được:

- Nâng cao chất lượng môi trường sống, nhờ các biện pháp tổ chức lại cảnh quan kiến trúc, đặc biệt các khu vực quanh nhà ở và các công trình phục vụ công cộng, khu vực cổng vào, đường qua nhà vào sân trong, bãi đỗ xe, đường đi bộ và đường giáp ranh với bên ngoài phía nam.

- Mở rộng và nâng cao chất lượng kiến trúc và cảnh quan các công trình phục vụ công cộng, nhờ các biện pháp: Tăng cường qui mô nhà trẻ, cải tạo nâng cấp các nhà trẻ hiện có, tạo thêm nhiều sân chơi ngoài trời cho trẻ em; Bổ xung và hoàn thiện cơ cấu chức năng và kỹ thuật cho các khu vui chơi và thể dục thể thao trong nhà; Mở rộng, bổ xung các chức năng và nâng cao chất lượng kiến trúc và cảnh quan khu các công trình phục vụ giáo dục-đào tạo; v.v...

- Hoàn thiện cơ cấu chức năng và nâng cao chất lượng kiến truc và cảnh quan khu trung tâm, nhờ cải tạo và nâng cấp các công trình kiến trúc, đường giao thông, quảng trường, trồng cây xanh và trang trí thẩm mỹ không gian trống.

- Đáp ứng yêu cầu tổ chức không gian và cảnh quan phục vụ học tập, vui chơi, giải trí cho thanh thiếu niên phù hợp với các lứa tuổi.

- Đáp ứng yêu cầu tổ chức không gian phục vụ sinh hoạt cộng đồng, giao lưu văn hoá, nhằm tăng cường mối quan hệ gắn bó trong cộng đồng và tăng cường tình hữu nghị giữa các dân tộc .

- Tăng cường khả năng định hướng trong khu ở, nhờ các biện pháp tổ chức cảnh quan với những biểu tượng trang trí đặc trưng cho từng khu vực, từng đường phố, từng khu nhà. Nâng cao chất lượng các công trình giao thông và bảo đảm an toàn giao thông.

- Tăng cường sự gắn bó và sự tham gia tự giác của cộng đồng trong quá trình tổ chức, cải tạo và nâng cao chất lượng môi trường sống trong khu ở. Tạo được sự hấp dẫn và sự chú ý của cư dân thành phố đối với khu ở.

Kết luận: Phát triển nhà ở là một nhiệm vụ to lớn trong sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội đất nước. Bên cạnh việc xây dựng các khu nhà ở mới, hiện đại, cần quan tâm cải tạo, nâng cấp các khu ở cũ, đáp ứng nhu cầu ở ngày càng cao của nhân dân. Trong đó, yêu cầu về một môi trường sống hoàn chỉnh, văn minh và có chất lượng cao trở thành một đòi hỏi bức xúc, là điều kiện quan trọng, góp phần cải thiện và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân trong thời kỳ công nghiệp hoá-hiện đại hoá./.

GS.TSKH. Ngô Thế Thi - ĐHXD