Đây là bài viết tóm lược một vài điểm chính các chính sách của Chính phủ Hà Lan trong việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Những chính sách này không chỉ tạo điệu kiện cho các tổ chức nhà ở trong việc đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội, mà còn đảm bảo lợi ích của người dân thông qua các điều luật quy định việc cho thuê và hỗ trợ thuê nhà. Bài viết là một phần được dịch từ tài liệu: “Thị trường nhà ở Hà Lan_Kinh tế Châu âu”. (The housing market in the Netherlands_European economy.

Hỗ trợ về khung luật pháp

Hà Lan có truyền thống về việc gắn kết cộng đồng với thị trường nhà ở và các chính sách nhà ở hướng đến mục đích xây dựng các công trình có chất lượng cao, phù hợp với người thu nhập thấp cũng như kích thích các chủ đầu tư trong việc đầu tư vào nhà ở.

Ngày nay, các hộ gia đình trong cả hai mảng thuê nhà và mua nhà đều nhận được trợ cấp từ Chính phủ. Chính phủ hỗ trợ lĩnh vực nhà ở thông qua các nguồn trợ cấp nhà ở dựa trên thu nhập cho người thuê nhà và đền bù thế chấp cho chủ nhà. Ngoài những công cụ hỗ trợ này, Chính phủ còn tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến nhà ở, ví dụ thông qua quy hoạch không gian và chính sách đất đai; hỗ trợ về thị trường cho thuê; quy định và giám sát của các tổ chức nhà ở, chính sách tiền thuê và đảm bảo tài chính…

Trong ba thập kỷ qua, thị trường nhà ở của Hà Lan đã chuyển dịch theo hướng chủ sở hữu sử dụng nhà ở hơn là thuê nhà. Ngày nay, khoảng 60% của 7,4 triệu nhà ở thuộc dạng chủ sở hữu sử dụng, tăng từ 42% vào năm 1980, nhưng vẫn còn tương đối thấp so với các quốc gia châu Âu. Ngược lại, không có nơi nào ở châu Âu vấn đề nhà ở xã hội lại chiếm lĩnh thị trường nhà ở như tại Hà Lan. Nhà ở xã hội chiếm 33% tổng số nhà ở.

Hỗ trợ về quy hoạch không gian và chính sách đất đai

Cơ sở cho các quy định về cung cấp nhà ở và quy hoạch của Hà Lan xuất phát từ Đạo luật Nhà ở (Woningwet) 1901 đề ra. Đạo luật Nhà ở 1901 giải quyết các vấn đề về điều kiện nhà ở xuống cấp và buộc chính quyền các thành phố phải phát triển và thực hiện quy hoạch, tạo điều kiện cho việc cung cấp các chức năng cơ bản như nước sạch và thoát nước.

Sự tham gia của chính quyền trong việc cung cấp nhà ở đã được đẩy mạnh hơn sau Chiến tranh thế giới thứ 2, khi tình trạng khan hiếm nhà ở trở thành một vấn đề cấp thiết do sự tăng nhanh về dân số và sự thay đổi về cơ cấu cộng đồng dân cư.

Ban đầu, với nguồn nhà ở khan hiếm, để ổn định những áp lực do tiền lương thấp, chính quyền đặt mức thuê nhà thấp hơn mức của thị trường tự do, và đồng thời trợ cấp xây dựng các công trình nhà ở xã hội quy mô lớn. Đến  những năm 1980, các vấn đề cấp bách về xây dựng nhà ở đã giảm xuống, nhu cầu về nhà ở đã dần được giải quyết.

Ngày nay, trong vấn đề nhà ở xã hội, nhiệm vụ của chính quyền trung ương đã được giảm bớt, trách nhiệm của chính quyền địa phương và các đơn vị quản lý địa phương được nâng cao, trong đó các cộng đồng dân cư và hộ gia đình là thành phần chính.

Các đơn vị quản lý địa phương được tự do phát triển các quy định về nhà ở, tuy nhiên, các quy định này phải tuân theo Luật 1965 về quy hoạch không gian (Wet Ruimtelijke Ordening). Mục tiêu của của ràng buộc này là để hướng người dân tới việc bảo tồn, lưu giữ các giá trị về cảnh quan cũng như quan tâm đến địa hình đặc biệt của lãnh thổ Hà Lan. Luật Nhà ở cung cấp các quy định rất chi tiết về việc quy hoạch không gian trong mối quan hệ với môi trường, chất lượng không khí, tính thẩm mỹ đô thị, cũng như các tiêu chí phát triển đô thị dựa các loại hình nhà ở, các quy định về chiều cao tối đa, hay chỉ giới xây dựng trong các ô đất…

Điều này dẫn đến những hạn chế trong việc đầu tư nhà ở tại khu vực ngoại ô, dù nhu cầu nhà ở đang trong giai đoạn tăng cao. Đây cũng có thể là một yếu tố khiến giá nhà tăng cao, nguồn cung nhà ở không mềm dẻo theo sự thay đổi mức giá nhà ở. Bên cạnh hạn chế kể trên, các quy định của pháp luật về nhà ở đã giúp cho việc quản lý chặt chẽ quỹ đất khan hiếm của Hà Lan, nơi có mật độ dân cư cao.

Hỗ trợ về luật thị trường cho thuê

Thị trường nhà ở cho thuê của Hà Lan được chi phối bởi sự phân khúc nhà ở xã hội. Hơn 80% những người thuê nhà (khoảng 2,4 triệu người) thuê từ các tổ chức cung cấp nhà ở xã hội.

Trong 20% các nhà ở cho thuê còn lại, một phần nhỏ thuộc sở hữu của các quỹ hưu trí và các công ty bảo hiểm, phần còn lại thuộc sở hữu tư nhân.

Các thành phần của thị trường nhà cho thuê tại Hà Lan năm 2009, theo đơn vị triệu người, tỉ lệ phần trăm hiển thị trong ngoặc:

Nguồn: WoOn,2009.

Các tổ chức nhà ở xã hội dù là danh nghĩa phi lợi nhuận, song vẫn phải hoạt động dựa trên cơ sở kinh doanh, nhưng những lợi nhuận thu về được chính quyền yêu cầu sử dụng để cung cấp nhà ở tốt với giá cả phải chăng.

Hỗ trợ cho các tổ chức về nhà ở xã hội

Lĩnh vực cho thuê nhà ở xã hội là kết quả của sự bổ sung liên tục Luật Nhà ở năm 1901. Luật này tổng hợp các chính sách về nhà ở Hà Lan dưới sự giám sát của chính phủ. Luật Nhà ở quy định nhiệm vụ và trách nhiệm của các tổ chức kinh doanh nhà ở và quy định về các trợ cấp mà Chính phủ hỗ trợ. Luật Quản lý lĩnh vực cho thuê nhà ở xã hội (được biết đến với tên viết tắt tiếng Hà Lan là BBSH) quy định rằng các tổ chức nhà ở phải đạt được sáu nhiệm vụ:

- Cung cấp nhà ở cho những người không có khả năng tự tìm được một nơi ở phù hợp cho họ;

- Đảm bảo chất lượng nhà ở tốt;

- Có trách nhiệm tham khảo, tư vấn cho người thuê nhà;

- Đầu tư các chính sách tài chính có hiệu quả;

- Đóng góp vào chất lượng sống của các khu ở xung quanh (thêm năm 1997);

- Cung cấp nhà ở (nhưng không chăm sóc) cho người già và tàn tật (bổ sung năm 2001);

Sự thay đổi lớn nhất xuất hiện trong Luật Nhà ở của Hà Lan là vào những năm 1990, khi hầu hết các trợ cấp về xây dựng nhà ở từ Chính phủ (cho những người thuê nhà) đã bị hủy bỏ. Các tổ chức nhà ở xã hội sau một thời gian dài phát triển độc lập, không bị chi phối chặt chẽ từ chính sách Nhà ở, đã trở thành những công ty độc lập về tài chính, mặc dù vẫn chịu sự giám sát từ chính phủ.

Chính sách về Nhà ở thay đổi dẫn đến sự sụt giảm đáng kế trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội. Trong khi tổng số lượng nhà ở xã hội vẫn giữ nguyên kể từ năm 1995, song thị phần về nhà ở xã hội trong thị trường nhà ở nói chung đã giảm đáng kế từ đỉnh là 39% năm 1998 xuống còn 33% ở hiện tại.

Hỗ trợ về tài chính cho các tổ chức nhà ở xã hội

Cho tới cuối năm 1994, các tổ chức nhà ở được hưởng trợ cấp từ Chính phủ, để có thể giảm giá cho người dân có nhu cầu thuê nhà (năm 1994, những trợ cấp này đã đạt tới 2.3 tỉ EUR, chiếm 0.8% GDP). Năm 1995, Chính phủ thay đổi việc tài trợ cho các tổ chức nhà ở. Chính phủ chỉ tài trợ duy nhất một lần 16.7 tỉ EUR, chiếm 5,5 % GDP, và chấm dứt mọi nguồn cho vay cũng như các trợ cấp phụ khác. Chính sách này được biết đến như động thái cân bằng và tăng trưởng.

Kể từ đó, các tổ chức nhà ở được cung cấp một khoản tiền (ngay lập tức) đủ để chi trả cho các dự án của họ. Thông qua việc hiện thực hóa được các dự án, các tổ chức nhà ở thu được lợi nhuận từ việc cung cấp nhà ở hướng tới những người có thu nhập cao (không phải nhà ở xã hội) và có thể kêu gọi vốn từ việc bán nhà ở với giá thấp hơn nhiều so với thị trường.

Chính phủ đưa ra các ưu đãi cho các tổ chức nhà ở về cơ sở vật chất giá rẻ, thông qua các Quỹ hỗ trợ nhà ở xã hội (WSW). Việc thành lập các WSW này bắt đầu từ năm 1983, đầu tiên để đảm bảo nguồn tiền trong việc phát triển nhà ở, và sau này là để phát triển mọi khía cạnh liên quan tới nhà ở xã hội.

Các chủ đầu tư nhà ở xã hội chỉ phải chi trả một lợi tức nhỏ khi họ vay tiền từ các WSW, vì thế họ có thể cho thuê nhà với giá rẻ hơn so với thị trường. Người ta ước chừng rằng các tổ chức kinh doanh nhà ở có thể thu lợi nhuận 300 triệu EUR một năm, từ số vốn đầu tư ban đầu thấp.

Tới cuối năm 2010, tổng số tiền tại các WSW này đạt khoảng 85.3 tỉ EUR chiếm 14.5% GDP. Các WSW còn có thể được đầu tư bởi chính cả các tổ chức nhà ở. Số tiền này đã đạt 472 triệu EUR năm 2010. Khi cần, các WSW có thể đầu tư tiền cho các tổ chức khác không liên quan tới nhà ở xã hội (có thể lên tới 2.9 tỉ EUR). Khi việc hỗ trợ tiền cho các doanh nghiệp không hiệu quả, tổ chức WSW sẽ quay sang cho Chính phủ vay tiền không lấy lãi. Kể từ ngày 01/01/2011, tổ chức WSW chỉ cung cấp bảo lãnh, tài trợ cho các dự án nhà ở cho thuê với doanh thu hàng năm không quá 0,33 triệu EUR.  

Các tổ chức nhà ở xã hội còn được phép vay từ Ngân hàng thành phố Hà Lan (BNG) - một ngân hàng cộng đồng đặc biệt với xếp hạng tín dụng tốt. Tới cuối năm 2010, số tiền cho vay từ BNG tới các tổ chức nhà ở lên tới hơn 40 tỉ EUR, chiếm 6.8% GDP.

Ngoài ra, các tổ chức này còn nhận được hỗ trợ từ Quỹ hỗ trợ nhà ở (CFV). Quỹ này phân phối lại các nguồn tài chính thông qua việc đầu tư vào các tổ chức về nhà ở, sức khỏe, cũng như tới các tổ chức nhỏ hơn (bao gồm hỗ trợ cả các phát sinh nếu có về sau).

Các tổ chức nhà ở làm việc cùng với chính quyền địa phương để triển khai các sáng kiến về chính sách nhà ở,  được miễn thuế doanh nghiệp và có thể mua đất công với giá thấp nhằm mục đích xây dựng nhà ở xã hội để phục vụ xã hội.

Tính minh bạch và trách nhiệm giải trình rất quan trọng trong khuôn khổ luật, chi phối các tổ chức nhà ở. Tính minh bạch và trách nhiệm luôn gắn liền với hoạt động của các tổ chức nhà ở và luôn ép buộc các tổ chức này phải đảm bảo nhiệm vụ cốt lõi của họ. Mặc dù có sự giám sát chặt chẽ từ nhiều phía, nhưng việc điều hành vẫn chưa đảm bảo được việc đầu tư có hiệu quả theo mục đích được đề ra. Vấn đề xung quanh Vestia (Tập đoàn nhà ở lớn nhất Hà Lan), xuất phát từ sự quản lý yếu kém, chính là trường hợp cụ thể nhất minh chứng cho vấn đề trên.

Luật cho thuê và các hỗ trợ trong việc thuê nhà

Luật cho thuê dựa trên 3 yếu tố chính: mức thuê tối đa, điều chỉnh việc cho thuê hàng năm (được giới hạn bởi Chính phủ) và bảo vệ người thuê nhà.

Trần giá cho thuê được quy định theo điều luật, phụ thuộc vào chất lượng của nhà ở (kích cỡ và cơ sở vật chất) và hạ tầng xung quanh (cửa hàng, trường học, giao thông công cộng…).

Luật về mức giá cao nhất để thuê nhà đã tăng lên, nhấn mạnh vào yêu cầu về vị trí của nhà ở. Tính đến ngày 01/10/2011, có đến 25 địa điểm cung cấp nhà ở tại các khu vực khan hiếm nhà cho thuê. Tại những khu vực này, để khuyến khích, Chính phủ cho phép các chủ đầu tư có thể nâng cao giá thuê nhà ban đầu, còn người thuê nhà cũng được lợi từ các giới hạn về việc tăng giá thuê nhà hàng năm. Các giới hạn này được đặt ra bởi Quốc hội, sau khi đã cân nhắc, tính toán tới lạm phát.

ThS. KTS. Lê Thu Trang; ThS. KTS. Tạ Anh Dũng - Bộ môn KTCN, ĐHXD

Nguồn: The housing market in the Netherlands_European Economy/ Economic Papers 457|June 2012