Việc đánh giá, phân tích hoạt động kinh tế của KCN, trong đó phân tích tình hình sử dụng quỹ đất là một khâu công tác thường xuyên theo định kỳ của người thuê đất, sử dụng đất KCN (DN kinh doanh và phát triển hạ tầng và DN thuê lại đất để thực hiện dự án đầu tư vào KCN), gắn liền với chức năng quản lý nhà nước của Ban quản lý các KCN, cơ quan chức năng có liên quan thuộc cấp Trung ương, địa phương.
Tùy theo mục đích nghiên cứu, đối tượng và phạm vi phân tích, điều kiện tổng hợp số liệu của KCN, mà nội dung và phương pháp phân tích được xác định thích ứng. Những thông tin khách quan và toàn diện có được từ kết quả phân tích đó có ý nghĩa thiết thực cung cấp những căn cứ cần thiết cho việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển KCN, tiến hành thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật, chính sách sử dụng đất, nghiên cứu và triển khai thực hiện các biện pháp sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả trong các KCN...
Nội dung phân tích kết quả sử dụng quỹ đất KCN phản ánh toàn diện và đa dạng về tình hình xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất quy hoạch, kết quả giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; những biến động của quá trình thực hiện quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết sử dụng đất; trình độ thực hiện dự án đầu tư trên đất đã được cấp giấy nhận sử dụng; hiệu quả đầu tư xây dựng, đầu tư phát triển trên diện tích đất sử dụng... và những nhân tố tác động đối với sự biến động của quá trình sử dụng quỹ đất của KCN.
Những nhân tố ảnh hưởng này được thể hiện cụ thể trong thực tế. Đó là, vị trí phân bố KCN tại địa bàn có điều kiện thuận lợi hay điều kiện khó khăn (đặc biệt khó khăn); môi trường đầu tư, kinh doanh và các yếu tố kinh tế vùng, tính chất ngành nghề của các dự án đầu tư vào KCN; quy mô diện tích và thời gian hình thành KCN (thời gian xây dựng đồng bộ các công trình kết cấu hạ tầng thời gian thu hút các dự án đầu tư và tiến trình thực hiện các dự án đó); khả năng thực tế cải thiện môi trường và tiếp nhận dự án đầu tư... Do đó, nội dung phân tích kết quả sử dụng quỹ đất KCN không những phải bao quát đầy đủ các hoạt động liên quan mà quan trọng hơn là phải xác định được mức độ ảnh hưởng của các nhân tố chủ quan, khách quan đối với kết quả sử dụng quỹ đất của mỗi KCN hay của toàn bộ các KCN trên địa bàn một địa phương (hoặc vùng).
Trong bài này, chúng tôi xin đề cập về phương pháp đánh giá khái quát kết quả sử dụng quỹ đất các KCN của một địa phương, qua một số chỉ tiêu tổng hợp chủ yếu
Dưới đây là một ví dụ, tổng hợp những số liệu phản ánh kết quả sử dụng quỹ đất của 6 KCN tại tỉnh X tính đến thời điểm 31/12/2007. Trong đó 4 KCN A, B, C, D được thành lập từ năm 2002, 2003, 2005 và 2006; 2 KCN: E (2007) và G (4-2007) cũng mới thành lập (Xem Biểu I).
Theo quy hoạch, tổng quỹ đất của 6 KCN đều được phân thành hai loại: đất sản xuất công nghiệp và đất khác. Tổng diện tích quy hoạch cho thuê gồm đất dành cho các dự án xây dựng nhà xưởng sản xuất công nghiệp (Sco), đất cho thuê khác (Sk1) (có thu tiền sử dụng đất) để xây dựng các công trình sự nghiệp, cơ sở phụ trợ sản xuất (nhà máy xử lý chất thải, nơi làm việc của hải quan, ngân hàng... bưu chính viễn thông...), không gồm phần diện tích đất dùng chung không thu tiền sử dụng đất.
Trong thực tế, diện tích đất có khả năng cho thuê (Snt) là tổng lượng đất đã hoàn tất việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,... có khả năng đáp ứng mặt bằng cho nhà đầu tư thuê. Chỉ tiêu tổng lượng này cũng phản ánh kết quả thực tế xây dựng hạ tầng của KCN.
Diện tích đã cho thuê (SC) là diện tích đất thực tế đã giao cho nhà đầu tư, được xác định từ thời điểm cấp giấy chứng nhận thuê đất, thuê lại đất của nhà đầu tư. Chỉ tiêu này gắn liền với kết quả tài chính về sử dụng quỹ đất KCN.
Diện tích thực tế đưa vào sử dụng (Ssd) là những diện tích đất đã được các nhà đầu tư khởi công xây dựng các công trình kiến trúc trên đất đã thuê, có ý nghĩa phản ánh kết quả thực hiện các dự án đầu tư trong KCN tính đến thời điểm báo cáo.
Với số liệu trong Biểu I và nếu theo cách tính một số chỉ tiêu thường dùng hiện nay, như tỷ lệ lấp đầy (hoặc lấp kín) diện tích đất công nghiệp hay tỷ lệ cho thuê đất công nghiệp thì có thể diễn giải như sau: đất công nghiệp đã cho thuê thường quan niệm tương tự như là được sử dụng và tổng lượng diện tích công nghiệp được tính bao quát cả các KCN được thành lập theo quy hoạch (tính đên ngày 31.12.2007). Ví dụ:
Tỷ lệ diện tích đất công nghiệp cho thuê = SCtn/ SCo = tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê/tổng diện tích đất công nghiệp quy hoạch = (579 ha/1416 ha) x 100 = 40,9%.
Nếu chỉ tính diện tích đất công nghiệp trong phạm vi các KCN đang vận hành (không kể diện tích của KCN chưa khởi công xây dựng hạ tầng) thì tỷ lệ lấp đầy (hay đã cho thuê) tại thời điểm này là:
Tỷ lệ lấp đầy = tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê/tổng diện tích đất CN quy hoạch (của 5 KCN hoạt động) = (579 ha/1066 ha)x 100 = 54,3%
Trường hợp khác chỉ tính riêng diện tích đất CN của 4 KCN đã hoạt động trước năm 2007, thì tỷ lệ lấp đầy ở đây đạt được là (549 ha/751 ha) x 100 = 73%. Với phương pháp tính chỉ tiêu trên, có thể nêu lên vài nhận xét dưới đây:
Trước hết, tên chỉ tiêu không phản ánh đúng tính chất trạng thái quỹ đất KCN: “đầy” đó là ở trạng thái có thể tích tối đa (hết mức chứa), còn “kín” là ở trạng thái không còn chỗ nào trống để có thể chen gì vào được nữa.
Do đó, tỷ lệ lấp đầy (lấp kín) ở đây chỉ là gọi theo quy ước, những con số trên coi như đã cho thuê được” hay “ lấp đầy, lấp kín “được 73%”.
Hơn nữa, giữa trị số bộ phận thực tế (tử số) và tổng lượng quy hoạch (mẫu số) không bảo đảm tính chất so sánh được về nội dung và phương pháp tính. Các tỷ lệ này thường cao, thấp qua các năm. Trên địa bàn một tỉnh, nếu có những diện tích các KCN mới thành lập hoặc mở rộng thêm KCN thì diện tích chưa có hạ tầng càng lớn tỷ lệ diện tích đất cho thuê, tỷ lệ lấp đầy (hay kín) sẽ càng giảm (nếu không chỉnh lý nhằm loại trừ diện tích đất của KCN mới thành lập trên).
Các chỉ tiêu trên đây đều phản ánh trạng thái tĩnh của quá trình sử dụng đất tại một thời kỳ nhất định, chưa làm rõ được động thái sử dụng các loại đất qua các thời kỳ báo cáo.
Để khắc phục những hạn chế trên, vấn đề quan trọng hàng đầu là phải cải thiện chất lượng tổng hợp những thông tin thực tế; những trị số tổng lượng được dùng trong công thức tính phải được chỉnh lý phù hợp với thực tế sử dụng quỹ đất của KCN. Trên cơ sở đó mà tính các chỉ tiêu gắn với mục đích, yêu cầu đánh giá kết quả sử dụng đất cụ thể.
Dưới đây xin nêu một số chỉ chủ yếu (đều tính đến thời điểm 31/12/2007)
1. Quy hoạch sử đụng đất và diện tích đất có khả năng thực tế cho thuê. Theo quy hoạch, các loại đất được xác định theo mục đích sử dụng nhất định. Diện tích đất công nghiệp (SCo) hay đất khác dùng để cho thuê (Sk1) được chiếm tỷ lệ nhất định trong tổng diện tích đất quy hoạch. Theo Biểu I, nếu tính chung các loại đất được quy hoạch để cho thuê, tỷ lệ diện tích đất quy hoạch để cho thuê là: 80,92% (= 1646 ha/2034 ha), đó là tỷ lệ tối đa diện tích đất dành để cho thuê, tính chung trong các KCN của tỉnh, nếu tính riêng diện tích đất công nghiệp được quy hoạch thì tỷ lệ này chiếm 69,6% trong toàn bộ diện tích quy hoạch của các KCN của tỉnh (1416 ha/2034 ha).
Tuy khả năng đất cho thuê có diện tích lớn như vậy, nhưng do tình hình giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng chậm trễ (kể cả trên diện tích đất dành cho mục đích khác thuê) cho nên chỉ tiêu (%) khả năng thực tế diện tích đất cho thuê đạt được không tương xứng.
Diện tích đất KCN thực tế có thể cho thuê (Snt)/tổng diện tích đất quy hoạch để cho thuê (SoCt) = (855,4 ha/1646 ha)100 = 52%.
Như vậy, tính đến cuối năm này, các KCN trong tỉnh mới đạt 52% diện tích có khả năng cho thuê, phần diện tích còn lại chiếm 48% thể hiện chưa hoàn tất việc giải phóng mặt bằng, đang xây dựng dở dang những công trình hạ tầng, chưa đủ điều kiện cho nhà đầu đầu tư thuê đất “sạch”.
Nếu xem xét tình hình này với từng loại diện tích đất công nghiệp và đất dành cho các nhu cầu khác để có phương sách tổ chức xây dựng hợp lý trong thời gian tới ở từng KCN, thì tỷ lệ diện tích thực tế có khả năng cho thuê được tính bổ sung như sau: Đối với đất công nghiệp là: (626,5 ha/1416 ha) x 100=44,2%, còn đối với đất dành cho nhu cầu khác thuê là: (228,9ha/230 ha) x 100 = 99,5%.
2. Tỷ lệ diện tích cho thuê là chỉ tiêu phản ánh trình độ và quy mô diện tích đất thực tế đã giao hoặc cho các DN thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trong KCN. Cũng như trên, chỉ tiêu này được so sánh giữa tổng diện tích đất thực tế đã cho thuê ( SCt) với tổng diện tích đất thực tế có khả năng cho thuê ( Snt). Theo số liệu ví dụ trong Biểu I ta có: (746,5 ha/855,4ha) x 100 = 87,26%. Nếu tính riêng cho từng loại đất, tỷ lệ diện tích đất công nghiệp đã cho thuê (SCtn) trong diện tích đất công nghiệp có khả năng cho thuê (SCa) là 579 ha/625,5 ha = 92,4%. Xu hướng đất công nghiệp thực tế cho thuê đạt mức cao, nhưng thực ra trong năm này các KCN chậm bảo đảm nguồn đất “sạch” để có đủ quỹ đất cho thuê, nhất là tại hai KCN mới được thành lập trong năm 2007. Tình trạng này được thể hiện qua chỉ tiêu diện tích đất công nghiệp thực tế cho thuê (SCtn) so với quỹ đất công nghiệp quy hoạch để cho thuê (SCo) đạt thấp là: (579 ha/1416ha)100 = 40,9%; đồng thời chứng tỏ phần diện tích xây dựng hạ tầng dở dang của các KCN còn chiếm 59%.
3. Tỷ lệ diện tích đất thực tế đưa vào sử dụng. Như trên đã nêu, do nhiều nhân tố tác động, mặc dù đã hoàn tất thủ tục thuê đất nhưng thường có không ít nhà đầu tư chậm triển khai thực hiện dự án. Do đó, nhất thiết phải tính chỉ tiêu này, nhằm phản ánh thực chất kết quả sử dụng diện tích đất đã cho thuê.
Tương tự như cách so sánh các chỉ tiêu trên, ở đây có thể tính chung các loại đất cho thuê của KCN và tính riêng cho từng loại đất: đất công nghiệp và đất dùng cho các nhu cầu khác. Trong đó, khối lượng diện tích đất công nghiệp thực tế đưa vào sử dụng trong sản xuất công nghiệp có vai trò tạo ra nguồn năng lực sản xuất mới của KCN.
Tỷ lệ diện tích đất công nghiệp thực tế đưa và sử dụng được so sánh giữa diện tích đất công nghiệp thực tế sử dụng (SnCn)/Diện tích đất công nghiệp đã cho thuê giao cho DN chuẩn bị thực hiện đầu tư (Sctn): (354,5ha/579 ha) x 100 = 61,2%.
4. Mặt khác, để đánh giá tổng hợp trình độ thực hiện quy hoạch sử dụng diện tích đất công nghiệp (thực tế huy động nguồn lực đất của các KCN vào sản xuất), có thể tính Tỷ lệ thực hiện quy hoạch sử dụng thực diện tích đất công nghiệp = Diện tích đất công nghiệp thực tế đưa vào sử dụng (S1cn)/tổng diện tích đất công nghiệp theo quy hoạch ( Sco) = (354,5 ha/1416 ha) x 100 = 25%. Trong những trường hợp phản ánh tổng hợp kết quả sử dụng thực của các loại đất (thuộc diện thu tiền sử dụng đất) thì chỉ tiêu này được tính như sau (354,5 ha + 132,4 ha)/1416 ha +230 ha = (486 ha/1646 ha) x 100 = 29,6%.
Tình hình này chứng tỏ quỹ đất tiềm năng của các KCN tính đến thời điểm báo cáo còn rất lớn. Từ đó, cần đẩy mạnh hơn công tác xây dựng hạ tầng, nhất là trên những lô đất trống tại 2 KCN mới thành lập, đồng thời xúc tiến vận động thu hút đầu tư, hỗ trợ các nhà đầu tư tích cực thực hiện các dự án đã đăng ký.
5. Quá trình sử dụng quỹ đất của KCN luôn có những biến động nhất định. Đó là sự chuyển hóa về trạng thái, tính chất, trình độ sử dụng các loại đất, trong cùng thời kỳ nhất định và sự phát triển về quy mô, khối lượng hiện tượng qua các thời kỳ.
Để đánh giá toàn diện, phản ánh các mối liên hệ, các nhân tố biến động trong quá trình sử dụng quỹ đất cần tiếp tục xem xét các hệ số liên quan trong hệ thống các chỉ tiêu 1, 2, 3, 4 đã được xác lập ở phần trên.
Ví dụ, đánh giá tổng hợp trình độ thực hiện quy hoạch sử dụng quỹ công nghiệp với các hệ số so sánh trong quan hệ tích số như sau:
354,5 ha/1416 ha = (354,5 ha/579 ha) x (579 ha/626,5 ha) x (626,5 ha/1416 ha) hay là 0,35 x 0,612 x 0,924 x 0,442.
Cùng với phương pháp đánh giá tình hình sử dụng quỹ đất như trên, thông thường còn phải thông qua các chỉ số phát triển để kết hợp phản ánh động thái về trình độ sử dụng các loại đất trong KCN, trên cơ sở tính mức tăng giảm tuyệt đối (như trong Biểu I) và chỉ số (%) phát triển so sánh từng năm (giữa năm này với năm trước đó) hoặc so với năm gốc (chẳng hạn năm đầu mới thành lập KCN, như KCN A vào năm 2002) để xem xét cả một quá trình dài xây dựng và phát triển KCN của tỉnh X.
|
|
Tính đến 31.12.2006 cộng chung
các KCN A, B, C, D
|
Tính đến 31/12/2007 của các KCN
|
Tăng tuyệt đối (2007-2006)
|
4 KCN năm trước
|
Thành lập trong năm
|
Cộng chung cả 6 KCN
|
E (1.2007)
|
G (3.2007)
|
(1)
|
(2)
|
(3)
|
(4)
|
(5 = 2+3+4)
|
(6 = 5-1)
|
Theo quy hoạch
|
So. Tổng diện tích đất quy hoạch
Trong đó: Sco Đất công nghiệp
Sko Đất khác
+ Sk1 – Cho thuê
+ Sk2 – Dùng chung
|
1084
|
1084
|
450
|
500
|
2034
|
950
|
751
|
751
|
315
|
350
|
1416
|
665
|
333
|
333
|
135
|
150
|
618
|
285
|
123
|
123
|
62
|
45
|
230
|
107
|
210
|
210
|
73
|
106
|
388
|
178
|
S SoCt (Sco+Sk1) tổng đất cho thuê
|
874
|
874
|
377
|
395
|
1646
|
772
|
Thực hiện
|
Snt Diện tích có thể cho thuê
Trong đó: Sca - Đất công nghiệp
Skb - Đất khác
|
598,8
|
748,4
|
107
|
-
|
855,4
|
256,6
|
496,2
|
595,5
|
31
|
-
|
626,5
|
130,3
|
102,6
|
153,9
|
75
|
-
|
228,9
|
126,3
|
SCt Diện tích đã cho thuê
Trong đó: Sctn Đất công nghiệp
Sctk Đất khác
|
499,9
|
673
|
73,5
|
-
|
746,5
|
246,6
|
422,4
|
549
|
30,0
|
-
|
579,0
|
156,6
|
77,5
|
124
|
43,5
|
-
|
167,5
|
90,0
|
Ssd- Diện tích thực tế đưa vào sử dụng
S1cn - Đất công nghiệp
S1k - Đất khác
|
363,6
|
444
|
42,9
|
-
|
486,9
|
123,3
|
256,0
|
329
|
25,5
|
-
|
354,5
|
98,5
|
107,6
|
115
|
17,4
|
-
|
132,4
|
24,8
|