ThS. Lê Lan Hương – bmktcn.com.

    Dùng công cụ Google Search, sau 0,05 giây tìm được khoảng 3.600.000 kết quả  cho cụm từ “bất động sản”. Con số này hơn ít hơn so với “xây dựng” - 5.000.000 kết quả nhưng hơn hẳn so với “kiến trúc” – 2.600.000 kết quả. Như vây, chúng ta có thể nhận thấy sự quan tâm của xã hội dành cho lĩnh vực bất động sản là rất lớn. Tuy khái niệm “bất động sản” mới chỉ được nhắc đến nhiều trong khoảng hơn 10 năm gần đây (năm 1993, việc mua bán nhà đất mới chính thức đựơc thừa nhận, nhà mới chính thích được coi là hàng hóa), nhưng ngành bất động sản đã trở thành một trụ cột trong kinh tế thị trường.

    Tuy vậy, chuyên ngành Bất động sản lại là lĩnh vực chưa có trường đào tạo chính thức. Nó vẫn đứng ở ranh giới giữa ba khoa học: Khoa học kinh tế (nhìn nhận Bất động sản như một hàng hóa mua bán theo quy luật thị trường), Khoa học Xây dựng (nhìn nhận từ yếu tố vật chất của Bất động sản, cấu thành nên phần vật chất của bất động sản) và Khoa học Luật (coi bất động sản như một hàng hóa, một tài sản trong hệ quy chiếu của luật pháp).

    Để có thể bàn thêm về Bất động sản cũng như vai trò của Bất động sản đối với đào tạo ngành Xây dựng và đặc biệt là Kiến trúc, cần trở lại với những những khái niệm cơ bản về Bất động sản.

Khái niệm về bất động sản và những yếu tố cấu thành nên Bất động sản

    Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 có quy định:”Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

            Những yếu tố hình thành Bất động sản bao gồm:

            - Yếu tố vật chất: Bao gồm điều kiện vật chất kỹ thuật của Bất động sản như vị trí đất, hình dạng, địa hình khu đất, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, không gian cấu trúc công trình, vật liệu sử dụng, mức độ tiện nghi…

            - Yếu tố pháp lý: Bao gồm những yếu tố liên quan đến hồ sơ pháp lý của Bất động sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất…

            - Yếu tố kinh tế: Giá trị của bất động sản, khả năng tiếp tục sinh lời trong tương lai của bất động sản…

            Những đặc điểm cơ bản của Bất động sản bao gồm:

1.       Cố định về vị trí: Bất động sản không thể di dời được, môi trường thay đổi thì giá trị bất động sản cũng thay đổi theo.

2.       Bền vững: so với các hàng hóa, tài sản khác, bất động sản có tuổi thọ, thời gian sử dụng cao, hiệu quả kinh tế được tính về mặt dài hạn.

3.       Mang tính khác biệt: Không có hai bất động sản giống nhau hoàn toàn, sự khác biệt là yếu tố thuận lợi tăng giá trị, song cũng có thể là bất lợi lớn khó khắc phục

4.       Khan hiếm: do diện tích đất đai có giới hạn, cung – cầu về bất động sản thường mất cân đối

5.       Có giá trị lớn

6.       Ảnh hưởng lẫn nhau: thể hiện rõ nhất với các bất động sản liền kề.

Khoa học Bất động sản đối với đào tạo sinh viên chuyên ngành Kiến trúc

            Qua những khái niệm cơ bản trên, có thể nhận thấy, những người thiết kế kiến trúc có vai trò quan trọng trong việc hình thành nên các Bất động sản.,Hiểu biết về Khoa học bất động sản, người thiết kế cũng hiểu được công trình không thuần túy chỉ thỏa mãn những yêu cầu công năng hiện tại (ăn ở, sinh hoạt công cộng…) của con người mà còn là một tài sản của các chủ đầu tư, các hộ gia đình…Trên cơ sở đó, các kiến trúc sư có thêm các công cụ về nhận thức để có thể gia tăng giá trị tài sản ngay trong quá trình thiết kế.

            Khoa học Bất động sản trang bị cho người thiết kế những kiến thức thực tế cần thiết như:

·   Đối với Kiến trúc sư Quy hoạch: Trang bị những kiến thức về hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, kinh tế dự án, quy trình triển khai dự án, các cơ chế chính sách khuyến khích đầu tư, các công cụ tài chính bất động sản…  cho các dự án phát triển khu dân cư đô thị, khu công nghiệp và các điểm dân cư nông thôn.

·   Đối với Kiên trúc sư Công trình: Khoa học Bất động sản cung cấp kiến thức về xác định danh mục bất động sản, triển khai dự án, thẩm định giá bất động sản, các cơ hội đầu tư theo xu thế phát triển kinh tế, tâm lý khách hàng và kỹ năng đàm phán…

            Đồ án sinh viên kiến trúc những năm gần đây đã có những cố gắng đáng kể trong việc đưa thực tế gắn kết với đồ án. Thay vì những khu đất tự nghĩ, phần lớn các đồ án đều ra khu đất cụ thể cho sinh viên nghiên cứu. Đồ án tổng hợp hay đồ án tốt nghiệp hầu hết đều dựa trên nhiệm vụ của một dự án thực tế (dựa vào đó, sinh viên có được những tính toán tương đối chính xác ban đầu về sự cần thiết thực hiện đề tài, quy mô cần thiết…).Tuy nhiên, nhiều phương án đưa ra lại thể hiện sự non kém của sinh viên trong các khía cạnh thực tế như tính thực thi (bao gồm cả yếu tố kỹ thuật và kinh tế) của công trình, khả năng khai thác sinh lời của các không gian kiến trúc, khả năng tiếp cận hay quản lý tòa nhà…

            Không chỉ riêng đồ án của sinh viên, khả năng áp dụng vào thực tế của nhiều luận văn, luận án cao học, tiến sỹ là rất hạn chế. Các đề xuất, kết luận chỉ đào sâu khía cạnh thích dụng, tiện nghi… của kiến trúc mà bỏ qua những giá trị thực tiễn về kinh tế và quản lý. Thậm chí những nghiên cứu về nhà cho công nhân, cho người thu nhập thấp cũng không gắn với khả năng chi trả của người dân.

            Thiết nghĩ, nhìn từ khía cạnh thực tế, công trình đẹp nhất là công trình hợp lý nhất, hài hòa nhất trong các khía cạnh “vật chất - kinh tế - con người”, và chính sự hài hòa này đã đưa nó đến giá trị “hiện thực hóa”.

        Nên chăng, có ngành học hoặc ít nhất môn học về Bất động sản cho các sinh viên chuyên ngành Xây dựng và Kiến trúc, những người sẽ kiến tạo ra hàng lọat các Bất động sản cho xã hội để các sinh viên có những hiểu biết toàn diện hơn về sản phẩm của mình. Đây cũng là một cách thiết thực để trang bị cho sinh viên những góc nhìn thực tiễn, dễ dàng hơn trong việc tiếp cận với các chủ đầu tư, các khách hàng trong thực tế hành nghề thiết kế sau này.