Vấn đề của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay đang là điểm nóng trong các tranh luận xã hội và là một trong những điểm quan trọng trong tổng thể phát triển kinh tế xã hội hậu suy thoái kinh tế Việt Nam.
 
Bất động sản là 1 loại hàng hóa đặc biệt và thị trường có tính liên thông rất cao với các thị trường khác. Trong bất động sản thì đất đai là nguồn lực tài nguyên của quốc gia quý giá không tái tạo được. Nó là giá trị tài sản rất lớn của quốc gia cũng như người dân. Tiền đổ vào đây rất nhiều, vật liệu xây dựng sắt thép, xi măng…đổ vào đây rất nhiều. Nó cũng là hình ảnh, là bộ mặt quốc gia, vì bất động sản thể hiện qua đô thị, sân bay, bến cảng… thì nó là to đẹp, bền vững hay nhem nhuốc phụ thuộc vào bộ mặt này. Nó mang tính cộng đồng rất lớn.


Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang là điểm nóng

Bất động sản hiện góp tới 10% GDP, đối với một số nước tỷ lệ này lên tới 20-30%. Hiện nay thị trường bất động sản đang rất thiếu quy hoạch đặc biệt là kế hoạch. Đơn cử, có bao nhiêu đất để làm nhà theo quy hoạch đến năm 2050 thì nay đã cấp hết thay vì từng giai đoạn để tương ứng với cầu. Ví dụ việc mở rộng Hà Nội về phía Hà Tây vào năm 2008 cũng 1 phần có lý do để đáp ứng việc bổ sung quỹ đất xây dựng cho người dân Hà Nội, trong khi đáng ra quy hoạch phát triển Hà Nội được phê duyệt đến tận năm 2020 đã tính toán cấp đủ đất xây dựng nhà ở. Tuy nhiên thực trạng nhà ở tại Hà Nội có nguy cơ thừa: Nếu tính toán theo mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người đã nêu trong chiến lược phát triển nhà ở thì chỉ tiêu phát triển nhà ở đô thị của Hà Nội đến năm 2020 cần phát triển thêm khoảng 60 triệu m2 nhà ở, bao gồm cả nhà ở do dân tự xây, trong khi diện tích nhà ở trong các dự án đã giao chủ đầu tư là hơn 82 triệu m2, tương đương khoảng 520.695 căn hộ. Trong khi đó, hiện khu vực đô thị của Hà Nội  có khoảng 733.000 hộ.

Cấp nhiều nhưng doanh nghiệp lại không có tiền làm dẫn đến thực tế các dự án chỉ là đồng ruộng, bãi cỏ. Cơ cấu hàng hóa không chuẩn, nhà quy mô lớn sang trọng nhiều trong khi nhà đáp ứng đại bộ phận người dân lại ít. Đây là lỗi của Nhà nước, trong đó chủ yếu thuộc về chính quyền các cấp. Doanh nghiệp “xin” là chính quyền “cho” mà không để ý đến đầu ra.

Tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp bất động sản còn kém. Khi có lãi hàng loạt doanh nghiệp đua nhau đầu tư bất động sản thậm chí thủy sản, điện lực, dầu khí cũng làm địa ốc trong khi lộ trình làm dự án rất phức tạp, cần nguồn lực lớn đặc biệt là tiền. Đây là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nhưng thực tế, điều kiện pháp luật kinh doanh bất động sản quá dễ dàng, thậm chí dễ dãi. Thủ tục hành chính kéo dài mất nhiều công sức tiền bạc cũng góp phần đẩy giá thành lên cao, đặc biệt là tiền đất. Tính thiếu thông tin minh bạch cũng làm cho tình trạng đầu cơ “có đất làm ăn”. Doanh nghiệp bất động sản phía Nam hiện gặp nhiều khó khăn hơn phía Bắc do vay mượn ngân hàng nhiều. Tỷ trọng dư nợ bất động sản phía Nam chiếm xấp xỉ 50% của cả nước trong khi khu vực phía Bắc chỉ chiếm dưới 20%.

Một vấn đề là sự phát triển thị trường BĐS “quá nóng” khiến giá BĐS lên quá nhanh, kích thích làn sóng đầu cơ trên thị trường dẫn đến việc giá BĐS vượt ra ngoài khả năng thanh toán. Đây chính là bong bóng BĐS vì không có nhu cầu thực. Hơn nữa, cơ cấu của thị trường BĐS hiện đang mất cân đối, doanh nghiệp “chạy” theo BĐS trung cao cấp, trong khi nhu cầu thực là phân khúc nhà giá rẻ, nhà thu nhập thấp hay nhà ở xã hội cho những người lao động thu nhập thấp thì gần như không doanh nghiệp nào quan tâm đến. Chính vì thế thị trường tạo ra sự chênh lệch về cung cầu.

Và còn nhiều ý kiến khác nữa nhưng thị trường bất động sản hiện nay có những hậu quả rất rõ ràng: cung vượt quá cầu, giá nhà quá cao, nợ xấu quá nhiều, dân mất niềm tin kinh doanh bất động sản, mất cân đối cơ cấu hàng hóa, quản lý kém, thị trường đóng băng, dự án treo, nhà đầu tư phá sản, …. 

Quy hoạch ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển chậm từ mô hình mang nặng tính chỉ định, duy lý dựa trên sự kiểm soát tập trung sang mô hình linh hoạt trong đó chính quyền địa phương được giao nhiều quyền hơn. Có 3 loại hình quy hoạch tương ứng với nhiệm vụ của 3 bộ ngành khác nhau: Quy hoạch – kế hoạch- phát triển kinh tế – xã hội ; Quy hoạch không gian – quy hoạch xây dựng – thể hiện những đề xuất bố trí không gian đối với sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng của một khu vực nhất định hay liên khu vực. Quy hoạch không gian được thực hiện theo 4 cấp: quy hoạch định hướng, quy hoạch vùng, quy hoạch tổng thể đô thị và quy hoạch chi tiết khu vực. Hầu hết các bản quy hoạch mang tính chỉ định đối với sử dụng đất ở những địa bàn cụ thể chứ không mang tính mềm dẻo; Quy hoạch phát triển ngành là những dự kiến sản xuất và chiến lược để đưa ra kết quả cho từng lĩnh vực riêng lẻ.

Sự phối hợp giữa 3 loại quy hoạch trên ở nước ta còn rất lỏng lẻo: Các viện quy hoạch xây dựng có xu hướng bỏ qua yếu tố kinh tế- xã hội, trong khi các nhà hoạch định chiến lược phát triển kinh tế – xã hội ở ngành kế hoạch đầu tư có vẻ ít quan tâm tới khía cạnh không gian và môi trường. Hậu quả là quy hoạch không gian chưa quan tâm đầy đủ đến thế giới hiện thực kinh tế xã hội. Quy hoạch xây dựng ở Việt Nam thường có xu hướng phản ảnh những ý tưởng được xác định từ trên mà các chuyên gia quy hoạch và nhà quản lý mong muốn về khu vực, đô thị của mình với những nguồn lực tài chính không bị giới hạn (mà điều này thường rất khó xảy ra). Điều đó dẫn tới sự không hiệu quả của các quy hoạch tổng thể và có khoảng cách lớn giữa quy hoạch tổng thể được duyệt và hiện thực phát triển đô thị trên hiện trường, thậm trí có một số quy hoạch còn không thực hiện được và được gọi là quy hoạch treo.

Ví dụ như : Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tại phía Nam thành phố Hồ Chí Minh được thiết kế bởi công ty tư vấn Skidmore Owings and Merrill (SOM) – Mỹ và một số công ty của Nhật và Hàn Quốc đã xây dựng và áp dụng các kinh nghiệm phát triển đô thị từ các nước Châu á như sau:

Kinh nghiệm của Singapore: không áp dụng việc tách riêng giữa khu nhà ở và khu thương mại điều này một phần làm giá trị bất động sản sẽ càng ngày càng cao lên trong tương lai. Việc quy hoạch xây dựng tổng thể đô thị gắn liền với dự án xây dựng từng công trình cụ thể, hệ thống hạ tầng đồng bộ- đặc biệt là quy hoạch hệ thống giao thông công cộng hiện đại , tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, nâng cao chất lượng sống, không quy hoạch dàn trải,…

Chọn giải pháp phù hợp dựa vào địa hình dự án: Tạo thành các khu phát triển hỗn hợp với chất lượng sống cao, nơi mà những cư dân sinh sống có thể từ nhà hoặc căn hộ của mình đến những nơi phục vụ sinh hoạt hàng ngày như công viên, cửa hàng mua sắm, trường học hoặc các cơ sở tiện ích hạ tầng khác trong khoảng cách có thể đi bộ được hoặc đơn giản chỉ là xuống tầng trệt. Phân chia khu đô thị thành những vòng tròn phát triển có đường kính khoảng 800m, mỗi vòng tròn có đường kính hoặc cự ly khoảng 15 phút đi bộ và trong vòng tròn phát triển đó có cung cấp đầy đủ các tiện nghi sinh hoạt cần thiết hàng ngày. Những khu phố đó hạn chế tối đa việc sử dụng các loại xe hơi, xe gắn máy mà các loại xe này có thể làm ô nhiễm môi trường gây ảnh hưởng đến chất lượng sống của các cư dân. Quy hoạch theo hướng gió, kích thước các khối nhà và kiểu nhà hoặc lô đất cũng được nghiên cứu kỹ lưỡng sao cho phù hợp tỷ lệ với quy mô dân cư. Tuy nhiên sự đồng bộ trong thiết kế, thi công xây dựng và quản lý đã tạo nên đô thị mới Phú Mỹ Hưng trở thành đô thị mẫu trong quá trình đô thị hóa hướng tới cuộc sống với chất lượng cao cấp.




Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng –Sài Gòn.

Trong quy hoạch phát triển đô thị thì Thị trường bất động sản chính là một động lực quan trọng, chính bản thân những nhà đầu tư là người tạo nên hình ảnh đô thị Việt Nam như hiện nay. Thị trường bất động sản phát triển thì quy hoạch đô thị phát triển và thị trường bất động sản kém phát triển thì quy hoạch đô thị đình trệ. Quy hoạch đô thị cũng góp phần kích thích phát triển thị trường bất động sản. Trong thời kỳ bao cấp thì nhà đầu tư là Nhà nước và thời kỳ kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì nhà đầu tư chủ yếu là doanh nghiệp và một phần là Nhà nước. Chính chủ đầu tư là người đặt vấn đề, đặt nhiệm vụ thiết kế cho các nhà quy hoạch và bản thân nhà quy hoạch là người tư vấn: hiện thực giấc mơ của nhà đầu tư, đảm bảo các quy định của Nhà nước.

Sự phản chiếu của cộng đồng dân cư trong suốt những thời gian qua có thể cũng đóng góp vào sự “tham lam” của các chủ đầu tư trong việc ồ ạt cung cấp các sản phẩm quy hoạch ra thị trường một cách không có nghiên cứu, phân tích thị trường, kinh tế đô thị đầy đủ và hợp lý: sự tin tưởng mù quáng vào giá nhà không bao giờ giảm, lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản là siêu lợi nhuận, ai cũng có thể đầu cơ bất động sản,… Đến khi nền kinh tế toàn cầu suy thoái, kinh tế Việt Nam vào thời kỳ khó khăn, và cộng với những vấn đề về quản lý nhà nước yếu kém trong một thời gian kéo dài đã kéo theo sự mất lòng tin vào kinh doanh bất động sản, bội thực nguồn cung bất động sản,… Điều không ai tính tới đã xẩy ra: thị trường bất động sản đổ vỡ kéo theo việc quy hoạch đô thị mới cũng đình trệ do không có nhà đầu tư thì quy hoạch sẽ “treo” hoặc có làm xong thì cũng lạc hậu do không thể hiện thực được và phải làm lại,...

Trong thời gian trước đây, có nhiều nhà quy hoạch chủ yếu tiếp nhận thông tin đầu vào từ các nhà đầu tư và những quy chuẩn của Nhà nước. Các nhà đầu tư cũng không có chiến lược phát triển đô thị chuyên nghiệp, không có khảo sát đánh giá kinh tế thị trường bất động sản đầy đủ mà chủ yếu làm theo cảm tính, theo cơ chế “xin - cho” và có nhiều nhà tư vấn cũng không đủ khả năng đánh giá sản phẩm quy hoạch của mình có đúng với thực tế hay không, có phù hợp với phát triển kinh tế thị trường hay không, các nghiên cứu khoa học về quy hoạch với sự tác động của kinh tế đô thị chưa có, chưa sâu và chưa thực tế. Thị trường bất động sản đổ vỡ là bài học và cũng là cơ hội cho các nhà quy hoạch phát triển đô thị nhìn rõ vai trò, trách nhiệm để hoàn thiện tri thức, nâng cao sự phối hợp với các ngành khác đặc biệt là kinh tế: thị trường vốn, kinh tế thị trường đầy đủ và kinh tế bất động sản.

Nhà quy hoạch cần có kiến thức về kinh tế vĩ mô: quy hoạch chiến lược, về cơ chế chính sách điều hành quản lý, xu hướng toàn cầu hóa, chính sách hội nhập kinh tế quốc tế, định hướng mới về cơ chế thị trường đầy đủ,… để hiểu được mong muốn của chính quyền trong sự phát triển đô thị theo tổng thể quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, môi trường. Đồng thời Nhà quy hoạch cũng nên đề suất các kế hoạch nhằm đảm bảo sự phối hợp đồng bộ giữa các bộ ngành, các cơ quan liên quan và dự báo các rủi ro phát sinh trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai vận hành, khai thác dự án quy hoạch xây dựng đô thị.

Nhà quy hoạch nên giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng thể, tư vấn, tham gia cùng chủ đầu tư tới tận khi hoàn thành dự án đô thị chính là giúp giải cứu nhà đầu tư xa vào những bẫy kinh tế mà thị trường bất động sản giăng ra. Khi đánh giá đúng, phân tích thị trường đúng, phát triển dự án đô thị đúng sẽ giúp nhà đầu tư tránh được các rủi ro không đáng có.

Nhà quy hoạch cũng cần lắng nghe sự phản ánh của cộng đồng dân cư địa phương để xây dựng cơ cấu hàng hóa, giá, chất lượng, số lượng sản phẩm cho phù hợp với thu nhập của người dân, đảm bảo sự hiện thực của đồ án quy hoạch theo đúng kế hoạch đề ra. Việc quản lý, phân kỳ đầu tư và khai thác dự án quy hoạch cần có cái nhìn tổng thể từ thị trường bất động sản, thị trường vốn,… mới có thể đảm bảo tính khả thi của dự án.

Nhà quy hoạch cũng cần có kiến thức về kinh tế thị trường bất động sản, thị trường vốn để cân đối cung cầu bất động sản qua loại hình, chức năng sử dụng đất trong dự án quy hoạch,… 

Những đặc điểm chung và các khác biệt giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản

Thị trường Bất động sản đóng vai trò quan trọng, kích thích và hoàn thiện đồ án quy hoạch đô thị nên cần thay đổi tư duy về quy hoạch đô thị theo hướng duy ý chí, chủ quan sang hướng quy hoạch đô thị gắn với nghiên cứu thực tiễn kinh tế bất động sản là cần thiết. Cần có các kịch bản thị trường bất động sản gắn liền với quy hoạch chung phát triển toàn đô thị, toàn thành phố dựa trên các chỉ tiêu về chức năng sử dụng đất gắn liền cơ cấu hàng hóa bất động sản, chỉ tiêu về thị trường vốn – biên độ tỷ giá, biên độ lãi suất,… Đặc biệt quy hoạch đô thị gắn với thị trường bất động sản là gắn với việc sản suất hàng hóa bất động sản thì yếu tố thời gian đóng vai trò vô cùng quan trọng. Việc phân kỳ đầu tư, việc thời điểm đưa sản phẩm quy hoạch đô thị ra thị trường hợp lý là một trong những mấu chốt quyết định sự thành bại của dự án phát triển đô thị. Điều này sẽ tránh được các quy hoạch “treo”, hiện tượng bội cung bất động sản- các tòa nhà xây xong không có người ở, không bán được nhà, giảm được sự biến động hạ tầng xã hội từ bản vẽ quy hoạch tới thực tế khai thác đô thị, nâng cao hiệu quả đầu tư, tiến độ xây dựng đảm bảo, nâng cao tính bền vững của quy hoạch xây dựng đô thị,..

Quy hoạch phân khu cũng đã cần phân loại quy mô, chất lượng, năng lực của chủ đầu tư phù hợp với quy mô chức năng sử dụng đất nhằm phân loại và phân vùng đầu tư một cách có trật tự và quy củ. Ví dụ: Vùng ở trung tâm có giá trị đất đai cao thì chi phí đầu tư dự án cao cần những nhà đầu tư phải có tiềm lực mạnh thì không thể cho nhà đầu tư khá và trung bình vào đấu thầu, đấu giá dự án được. Vùng trung gian thì các nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế khá vào đấu giá. Vùng ngoại ô, xa xôi thì để các nhà đầu tư trung bình vào đấu giá. Quy hoạch phân khu nên gắn liền với quy hoạch phân loại năng lực nhà đầu tư.

Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị cần phải đánh giá đúng, chi tiết nguồn lực của chủ đầu tư: nguồn lực phù hợp với quy mô đô thị; đánh giá hiệu quả kinh tế đô thị một cách chi tiết sẽ góp phần đảm bảo tính khả thi và tránh được các dự án treo sau này. Giai đoạn quy hoạch chi tiết cần có thêm chỉ tiêu kinh tế, hiệu quả kinh tế và thời gian thực hiện dự án phù hợp.

Các nguồn lực của chủ đầu tư, kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư cũng nên được xem xét khi phê duyệt đồ án để đánh giá đúng năng lực quản lý của chủ đầu tư và kiểm soát quá trình cạnh tranh trên thị trường bất động sản một cách lành mạnh, tránh hiện tượng đầu cơ không có lợi, lũng đoạn thị trường, trốn thuế,... Cơ chế khai thác, quản lý dự án đô thị cũng cần linh hoạt cho phù hợp từng thời kỳ kinh tế xã hội nhưng cần siết chặt những yếu tố về nguyên tắc hoàn thiện dự án đúng tiến độ, kế hoạch đề ra.

Thị trường bất động sản liên quan tới nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề nên việc “giải cứu” hay không “giải cứu” đòi hỏi sự gắn kết nhiều yếu tố (khơi thông nguồn vốn, tính thanh khoản, kích cầu, cơ cấu lại hàng hóa bất động sản, cơ chế chính sách đầu tư, xây dựng, dự báo xu hướng phát triển kinh tế,…), trong đó quy hoạch xây dựng đô thị đóng vai trò đầu tiên trong việc xây dựng kế hoạch, lộ trình, tính khả thi của lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Sự điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với từng thời kỳ kinh doanh bất động sản sẽ kéo theo tính linh hoạt trong các bản vẽ đồ án quy hoạch. Như vậy Quy hoạch đô thị nhìn nhận trên yếu tố kinh doanh bất động sản là quá trình quy hoạch động. Muốn tháo gỡ những khó khăn của thị trường bất động sản nên bắt đầu từ vấn đề quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch xây dựng đô thị một cách đồng bộ từ nhiều phía, nhiều chiều và có tầm nhìn xa hơn đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích doanh nghiệp chủ đầu tư và lợi ích của người dân.

Th.s KTS Lê Xuân Trường, nghiên cứu sinh Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, trường Đại học Xây dựng

(Bài đã đăng trên Tạp chí Kiến trúc VN tháng 6-2013)