Thực hiện các Nghị quyết của trung ương, Chương trình số 12 - CTr/TU ngày 20/5/1998 về phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010 của Thành uỷ, Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng bộ Thành phố và Chương trình số 08 CTr/TU về “Quản lý xây dựng và phát triển Đô thị Thành phố Hà Nội giai đoạn 2001 - 2005” của Thành uỷ, những năm công tác xây dựng, phát triển và quản lý đô thị Hà Nội có bước phát triển mới, bộ mặt đô thị ngày càng khang trang, hiện đại. Thực hiện Quyết định số 109-QĐ-TU ngày 27/01/2006 của Ban Thường vụ, Thành uỷ, trên cơ sở tổng kết Chương trình số 08 Ctr/TU của Thành uỷ, Nghị quyết Đại hội lần thứ XIV Đảng bộ Thành phố Hà Nội, Thành uỷ có Chương trình số 11 - CTr/TU ngày 4/8/2006 về "Xây dựng, quản lý và phát triển đô thị Hà Nội, giai đoạn 2006 - 2010”. Trên cơ sở Quy hoạch chung và Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2001 - 2010 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Thành phố đã tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch, nghiên cứu, rà soát, điều chỉnh quy hoạch không gian Thủ đô. Hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị phát triển theo hướng đồng bộ, hiện đại. Trên địa bàn Thành phố hiện đã và đang triển khai xây dựng hơn 40 khu đô thị mới với trên 400 nhà cao tầng; xây dựng mới khoảng 6 triệu m2 nhà ở, diện tích bình quân đạt 7,5m2/đầu người. Việc triển khai mô hình khu đô thị mới trên địa bàn thành phố đã góp phần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố khoảng trên 1 triệu m2 nhà mỗi năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng cao chất lượng dịch vụ đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khớp nối với khu dân cư cũ,.
Dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm do Công ty Phát triển nhà và đô thị (Bộ Xây dựng) làm chủ đầu tư đã được Thủ Tướng Chính phủ giao 184,09 ha đất tại Quyết định số 304/TTg ngày 8/6/1994, đến nay đã cơ bản hoàn thành theo quy hoạch và Dự án được duyệt, góp phần vào kết quả chung về xây dựng và phát triển đô thị của Thành phố.
Từ kết quả thực tiễn triển khai các dư án đầu tư xây dựng phát triển khu đô thị mới, với nguyên tắc chung: Các khu đô thị mới phải được xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết được phê duyệt, đồng bộ cơ sở hạ tầng đô thị (đường, điện, cấp thoát nước, thông tin, nhà ở, trường học, bệnh viện, nơi vui chơi giải trí, cửa hàng dịch vụ, nơi trông giữ xe…) cũng như các cơ sở đảm bảo hoạt động hành chính, an toàn dân cư… đảm bảo cho các tổ chức cá nhân có đủ điều kiện để tạo cuộc sống ổn định, sinh hoạt làm việc và giao tiếp thuận tiện, Thành uỷ, UBND Thành phố đã chỉ đạo các Sở ngành chuyên môn, UBND các quận huyện xây dựng chính sách khung tạo hành lang pháp lý để kêu gọi các nhà đầu tư triển khai thực hiện đầu tư xây dựng phát triển khu đô thị mới trên địa bàn thành phố:
1/ Trước Luật Đất đai năm 2003
- Thành phố đã thành lập Ban Chỉ đạo Chương trình phát triển nhà ở Thành phố và lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm và đến năm 2010 trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trong đó xác định nhu cầu sử dụng đất để phát triển nhà ở. Với mục tiêu tạo điều kiện ưu đãi khuyến khích các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở, vừa đảm bảo kinh doanh, vừa thực hiện điều tiết địa tô chênh lệch; tăng cường quản lý Nhà nước đảm bảo tiến độ thực hiện dư án, xây dựng đúng quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh hiện đại và bán nhà ở đúng đối tượng được hưởng ưu đãi. Đồng thời với quan điểm giải quyết hoà giải giữa 3 lợi ích: Lợi ích của nhà nước (cộng đồng), lợi ích của doanh nghiệp và lợi ích của đối tượng được ưu đãi; tổ chức đấu thầu dự án để chọn chủ đầu tư có năng lực; bán nhà 1 giá theo đúng đối tượng; thực hiện công khai, không bao cấp,chống đầu cơ do chênh lệch giá; UBND Thành phố đã có quyết định 123/2001/QĐ-UB ngày 6/12/2001 Quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố. Triển khai Quyết định 123/2001/QB - UB thành phố đã ban hành tại các quyết định:
Quyết định số 65/2004/QĐ - UB ngày 7/5/2004 của UBND Thành phố ban hành Quy định tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới; nhà chung cư cao tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
Quyết đinh số 76/2004/QĐ - UB ngày 19/5/2004 của UBND Thành phố ban hành Quy định quản lý thực hiện đầu tư các dư án cải tạo, xây dựng khu nhà ở và khu đô thị trên dịa bàn Thành phố Hà Nội;
Quyết định số 87/2004/QĐ - UB ngày 19/5/2004 của UBND Thành phố ban hành Quy định tạm thời thí điểm về quản lý mua bán nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
Quyết định số 91/2004/QĐ - UB ngày 20/5/2004 của UBND Thành phố ban hành Quy định quản lý kinh doanh nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
* Chính sách đất đai tại thời điểm này:
a/ Nộp tiền sử dụng đất theo khung giá (phần đất xây dựng nhà thấp tầng); diện tích xây dựng nhà chung cư cao tầng được miễn tiền sử dụng đất.
b/ Diện tích đất công trình công cộng không có mục đích kinh doanh: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
c/ Diện tích đất kinh doanh dịch vụ được Nhà nước cho thuê đất và nộp tiền thuê đất.
d/ Nghĩa vụ điều tiết quỹ nhà đất khi thực hiện dự án khu đô thị mới:
- Trước khi có Quyết định 123/2001/QĐ - UB ngày 6/12/2001: Chủ đầu tư phải bàn giao cho Thành phố 20% quỹ đất ở, 30% quỹ nhà ở phục vụ chính sách theo Văn bản số 676/BCD - QLN của Ban Chỉ đạo chính sách nhà ở đất ở Trung ương..
- Khi có quyết định 123/2001/QĐ - UB ngày 6/12/2001 và Quyết định số 76/2004/QĐ - UB ngày 19/5/2004 của UBND Thành phố: Chủ đầu tư phải bàn giao cho Thành phố 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) không được thanh toán suất đầu tư hạ tầng, dành 50% quỹ nhà ở chung cư còn lại để bán cho CBCNV theo quyết định số 87/2004/QĐ - UB ngày 19/5/2004 và nộp chênh lệch giữa giá bán và giá thành xây dựng của diện tích nhà xây dựng trên 25% diện tích đất xây dựng nhà thấp tầng.
- Bàn giao toàn bộ tầng 1nhà cao tầng cho Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất quản lý.
2/ Sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành
Triển khai Luật Đất đai năm 2003, tiền sử dụng đất được nộp đối với các dự án nhà ở, phát triển khu đô thị theo quy định là sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, vì vậy chính sách điều tiết theo Quyết định 123/2001/QĐ - UB ngày 6/12/2001 của Thành phố cần phải chỉnh cho phù hợp; Thành phố đã chỉ đạo các Sở, ngành nghiên cứu và trình UBND Thành phố ban hành Quyết định số 153/2006/QĐ - UBND ngày 31/08/2006 của UBND Thành phố ban hành Quy định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội (thay thế các Quyết định: số 123/2001/QĐ - UB ngày 6/12/2001 và số 76/2004/QĐ - UB ngày 19/5/2004 của UBND Thành phố);
* Chính sách đất đai ở thời điểm này:
a/ Nộp tiền sử dụng đất theo khung giá do Thành phố ban hành hàng năm
Theo tinh thần Luật Đất đai 2003 là sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường hoặc nộp theo giá trúng đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; nộp tiền sử dụng đất toàn bộ diện tích đất ở của dự án kể cả phần diện tích xây dựng nhà chung cư cao tầng, chung cư hỗn hợp;
b/ Diện tích đất công trình công cộng không có mục đích kinh doanh: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
c/ Diện tích đất kinh doanh, dịch vụ Chủ đầu tư được lựa chọn hình thức sử dụng đất: giao đất hoặc thuê đất (thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm) và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
d/ Nghĩa vụ điều tiết quỹ nhà đất khi thực hiện dự án khu đô thị mới:
+ Chủ đầu tư giúp Thành phố chuẩn bị mặt bằng 20% quỹ đất xây dựng nhà ở chung cư để Thành phố chủ động đầu tư xây dựng quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu chung của Thành phố. Thành phố thanh toán cho chủ đầu tư đủ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo kết quả thẩm định của liên ngành và được UBND Thành phố phê duyệt;
+ Chủ đầu tư dành 30% đến 50% quỹ nhà chung cư còn lại bán cho Thành phố theo giá kinh doanh của dự án để phục vụ công tái định cư hoặc chủ đầu tư bán theo giá kinh doanh cho cán bộ công nhân viên các cơ quan theo danh sách giới thiệu của UBND Thành phố (nguyên tắc bán 1 giá).
+ Chủ đầu tư được khấu trừ số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất do Chủ đầu tư đã trả cho việc giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất mà Chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước theo tiến độ đầu tư của dư án.
3/ Một số tồn tại và giải pháp khi thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố
Trong những năm qua, từ khi Thành uỷ ban hành chương trình “Chương trình phát triển nhà ở” công tác xây dựng, phát triển nhà ở của Hà Nội càng có chuyển biến tích cực về cả quy mô, số lượng và chất lượng, tạo ra nhiều phương thức huy động vốn, phát huy sức mạnh của các thành phần kinh tế trong xây dựng và phát triển nhà ở, các khu đô thị, phát triển bền vững, phương thức phân phối cũng có nhiều hình thức, các quỹ nhà, đất, vốn, công tác giải phóng mặt bằng đã có nhiều kinh nghiệm và cố gắng, được dư luận xã hội thừa nhận. Cơ cấu và phương thức đầu tư có sư thay đổi: tỷ trọng đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án tăng lên,dân tự đầu tư giảm xuống, thể hiện sự điều tiết, định hướng và quản lý của nhà nước trong lĩnh vực phát triển nhà ở, khai thác hiệu quả quỹ nhà, đất. Tuy đã đạt được nhiều kết quả, song vẫn còn một số việc chưa làm được hoặc đã triển khai nhưng hiệu quả còn thấp.
3.1. Tồn tại
- Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, công chức, viên chức. Loại hình nhà ở cho thuê chưa được chú trọng đầu tư đúng mức.
- Về việc xây dựng các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phần lớn các chủ đầu tư thường chỉ quan tâm thực hiện ngay việc đầu tư xây dựng các công trình nhà ở, dịch vụ để thu hồi vốn, các công trình hạ tầng xã hội chưa được quan tâm đầu tư đồng bộ, thường được đầu tư sau khi các hộ dân đã đến ở, gây bức xúc trong nhân dân về nhu cầu trường học, trạm y tế, chợ, khu vui chơi… Việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án chưa có kế hoạch, phân kỳ đầu tư và quản lý khai thác phù hợp với kế hoạch thực hiện của dự án, cần tăng cường biên pháp quản lý để khớp nối hạ tầng kỹ thuật giữa các dự án trong khu vực.
- Việc quản lý vận hành khu nhà ở khu đô thị (nhất là nhà chung cư) sau đầu tư còn chưa thống nhất, chưa có cơ chế chính sách về quản lý khai thác sau đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị, nhất là nhà ở cao tầng; Chưa rõ mô hình quản lý, vận hành nhất là diện tích tầng 1, tầng hầm và dịch vụ của nhà chung cư cao tầng cũng như cả khu đô thị mới.
- Việc thực hiện đầu tư còn dàn trải, chưa tập trung, tiến độ hoàn thiện các khu đô thị mới còn chậm so với kế hoạch và dự án được duyệt.
3.2. Nguyên nhân
- Về cơ bản chính sách: các ngành ngân hàng, tài chính hầu như chưa tham gia vào công tác phát triển nhà ở, chủ yếu chỉ tham gia ở khía cạch cho vay ngắn hạn.
-Về quản lý thực hiện dự án và sau khi dự án hoàn thành: Chưa có cơ chế chính sách đồng bộ trong việc quản lý vận hành, khai thác sau khi xây dựng xong công trình nhà ở.
- Chưa xác định rõ vai trò quản lý Nhà nước và quyền tự chủ của doanh nghiệp nên có xu hướng nặng về giao quyền tự chủ cho doanh nghiệp, nhưng lại xem nhẹ vai trò quản lý nhà nước.
3.3. Các giải pháp
- Thực hiện công khai các dư án phát triển nhà ở, phát triển kinh tế xã hội và tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án, tạo được sự cạnh tranh lành mạnh đúng pháp luật Khuyến khích các doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp không phải chuyên ngành xây dựng tham gia bỏ vốn đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở.
- Tập trung xây dựng các cơ chế quản lý trước và sau khi thực hiện dự án; qui định về đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê trên địa bàn Thành phố, qui chế quản lý đầu tư và xây dựng khu đô thị mới, qui chế quản lý sử dụng nhà ở chung đa sở hữu, cơ chế chính sách bồi thường thiệt hại và hỗ trợ, tái định cư, khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố.
- Thực hiện thí điểm đấu thầu Dự án công khai chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án phát triển đô thị, các dự án trọng điểm phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố. Kiên quyết thu hồi các dự án đã giao nhưng chưa triển khai hoặc triển khai chậm.
- Chủ đầu tư phải được giao nhiệm vụ thực hiện đầu tư đồng bộ các công trình nhà ở, hạ tầng xã hội và công trình dịch vụ công cộng hoàn chỉnh cả dự án.
- Mô hình quản lý, vận hành tầng 1, tầng hầm và dịch vụ của nhà chung cư cao tầng cũng như cả khu đô thị mới phải được xác định rõ và có quy chế vận hành ngay khi xem xét, cho phép đầu tư.
Trên đây là một số nội dung chính sách đất đai và thực tiễn triển khai các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong thời gian qua./.
Vũ Văn Hậu-Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội
(Nguồn tin: Hội thảo Khoa học "Khu đô thị mới Linh Đàm qua 10 năm phát triển", tháng 6/2007)